Zabezpieczenie hipoteczne na cele mieszkaniowe - Residential mortgage-backed security
| Papiery wartościowe |
|---|
 |
Obligacje sekurytyzujące hipoteki są zwykle traktowane jako odrębna klasa, określana jako zabezpieczenie hipoteczne ( RMBS ). W tym sensie, odnosząc się do ogólnego pakietu umów finansowych, które zazwyczaj reprezentują zyski pieniężne, które są wypłacane inwestorom i które są wspierane płatnościami gotówkowymi otrzymywanymi od właścicieli domów, którzy płacą odsetki i kwotę główną zgodnie z warunkami uzgodnionymi z pożyczkodawcami; jest to instrument finansowania stworzony przez „inicjatora” lub „sponsora” kredytu hipotecznego; bez wzajemnego zabezpieczenia poszczególnych kredytów i kredytów hipotecznych (ponieważ nie byłoby możliwe uzyskanie zgody od indywidualnych właścicieli domów), jest to instrument finansowania, który łączy przepływy pieniężne otrzymane od osób fizycznych i wypłaca te wpływy pieniężne z priorytetami kaskadowymi, które umożliwiają inwestorom poczucie komfortu z pewnością otrzymania gotówki w dowolnym momencie.
Istnieje wiele istotnych różnic między kredytami hipotecznymi udzielanymi i obsługiwanymi przez banki i przechowywanymi w księgach banku a kredytem hipotecznym, który został sekurytyzowany w ramach RMBS. Najważniejszym z nich jest to, że zleceniodawca, który wchodzi w interakcje z kredytobiorcą i kieruje procesem podejmowania decyzji przez „Obsługę”, który jest nowo wprowadzony do relacji, nie ma już zobowiązań w zakresie obowiązków związanych z zaufaniem publicznym i statutem bankowym, które tradycyjnie kontrolował relacje kredytowe między bankami a ich klientami. O ile pożyczka nie zostanie przywrócona do bilansu pierwotnego pożyczkodawcy, relacja między detalistami a konsumentem między pożyczkobiorcą a jego bankiem zostaje zmieniona na relację między pierwotnym klientem a wyrafinowanym akredytowanym inwestorem, dla którego usługodawca bankowy działa jako przód.
RMBS jest często myląco, ale poprawnie określany jako inwestycja finansowa „podobna do obligacji”, ponieważ RMBS może być przedstawiany jako mający podobne cechy, w tym „inwestycję główną” i „dochód”; „kapitał” nie oznacza jednak zakupu indywidualnego weksla wystawionego przez właściciela domu, ale raczej stanowi zapłatę „kapitału” za prawo do otrzymania przepływu pieniężnego z umowy inwestycyjnej, która obejmuje wiele innych porozumień. Podobnie, „zysk” jest tylko obliczeniem kalkulacyjnego zysku odsetkowego, który wynika z otrzymania przepływów pieniężnych. Rynek RMBS stanowi największe źródło finansowania mieszkaniowych kredytów hipotecznych dla właścicieli domów w USA (patrz poniżej).
Wyniki tych papierów wartościowych są ogólnie uważane za bardziej przewidywalne niż komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS) ze względu na dużą liczbę indywidualnych i zdywersyfikowanych geograficznie pożyczek, które istnieją w ramach każdej indywidualnej puli RMBS. Istnieje wiele różnych rodzajów RMBS, w tym przekazywanie kredytów hipotecznych, zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO) i zabezpieczonych zobowiązań dłużnych (CDO).
Początki
Początki nowoczesnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką mieszkaniową sięgają Ginnie Mae , chociaż pod koniec XIX wieku i na początku XX wieku istniały w Stanach Zjednoczonych różne odmiany sekurytyzacji kredytów hipotecznych. W 1968 roku Ginnie Mae jako pierwsza wyemitowała nowy rodzaj obligacji zabezpieczonych przez rząd, znany jako zabezpieczenie hipoteczne. Ta obligacja zaciągnęła szereg kredytów mieszkaniowych, połączyła miesięczne płatności kapitału i odsetek, a następnie wykorzystała miesięczne przepływy pieniężne jako zabezpieczenie obligacji (obligacji). Kapitał tych kredytów hipotecznych był gwarantowany przez Ginnie Mae, ale nie ryzyko, że kredytobiorcy wcześniej spłacili saldo kapitału lub zdecydują się na refinansowanie kredytu, zestaw możliwych przyszłych skutków znanych jako „ ryzyko przedpłaty ”. Sprzedaż pul kredytów hipotecznych w ten sposób pozwoliła Ginnie Mae pozyskać nowe fundusze na zakup dodatkowych kredytów mieszkaniowych od pośredników hipotecznych, co przyczyniło się do realizacji zleconej przez Kongres misji agencji „powiększenia tanich mieszkań”. Ponieważ banki i inni inicjatorzy kredytów hipotecznych mogli sprzedawać swoje kredyty hipoteczne w RMBS, wykorzystali wpływy na nowe kredyty hipoteczne.
Ponieważ obligacje te cieszyły się pełną wiarą i poparciem rządu Stanów Zjednoczonych, otrzymały wysokie ratingi kredytowe i „oprocentowanie było tylko nieznacznie wyższe niż w przypadku obligacji skarbowych”. Po sukcesie ofert Ginnie Mae, dwie pozostałe sponsorowane przez rząd agencje mieszkaniowe, Fannie Mae i Freddie Mac , zaczęły oferować własne wersje RMBS. Gwarancje rządowe dotyczące kredytów hipotecznych zapewniały inwestorom, że jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, zostaną one w całości spłacone. Ale w zamian za tę gwarancję, kredytobiorcy musieli przestrzegać surowych standardów ubezpieczeniowych. Na przykład w przypadku Fannie Mae nabywcy domów musieli wpłacić minimalną zaliczkę w wysokości 10 procent wartości domu, a dochód kupującego musiał być dobrze udokumentowany i najlepiej z okresowej pensji.
Rozwój MBS pod marką własną
Pod koniec lat 70. zespół Salomon Brothers współpracował z Bank of America, aby stworzyć pierwsze zabezpieczenie hipoteczne, które nie było gwarantowane przez rząd. Handlarz obligacjami Salomon Brothers imieniem Lewis Ranieri odegrał kluczową rolę w tych wysiłkach. Ukuł termin „ sekurytyzacja ” w tym okresie po przystąpieniu do projektu w 1977 roku. Według autorki Alyssy Katz, ambicją Ranieriego było zrewolucjonizowanie rynku kredytów hipotecznych, który w tym czasie był mocno zależny od sponsorowanych przez rząd instytucji ubezpieczeń mieszkaniowych (Ginnie Mae, Fannie Mae i Freddie Mac). Jego plan polegał na odkryciu sposobu na uczynienie z rynku kredytów hipotecznych w pełni prywatnej sprawy i urzeczywistnienie tego celu, jego zespół chciał stworzyć produkt zabezpieczający, „który mógłby być kupowany i sprzedawany wśród inwestorów”.
Pomysł polegał na tym, aby umożliwić prywatnym bankom udzielanie pożyczek, a następnie sprzedawać je zainteresowanym inwestorom poszukującym stałego strumienia dochodów, uwalniając kapitał, za pomocą którego bank mógłby następnie udzielać dodatkowych pożyczek. Pomimo pracy nad projektem przez trzy lata, obligacje opracowane przez zespół Salomona okazały się komercyjną porażką z powodu różnych przepisów stanowych i federalnych przepisów dotyczących papierów wartościowych z czasów Wielkiego Kryzysu
Aby rozwiązać ten problem, Ranieri pomógł stworzyć i obronić przed Kongresem ustawę Secondary Mortgage Market Enhancement Act z 1984 r. (SMMEA). Alyssa Katz w swojej książce z 2009 roku poświęconej najnowszej historii amerykańskiego rynku nieruchomości pisze, że SMMEA
wezwał agencje ratingowe — w tym czasie Moody's i Standard & Poor's — do rozważenia każdej puli kredytów hipotecznych. Dopóki obligacja otrzyma od agencji jeden z najwyższych ratingów — co oznacza, że w opinii agencji inwestorzy powinni być pewni, że otrzymają zapłatę — można ją sprzedać. Podczas gdy Komisja Papierów Wartościowych i Giełd będzie nadzorować obrót tymi papierami wartościowymi tak samo jak wszystkie inwestycje na sprzedaż, rząd USA nie będzie już zarządzał wyłącznie rynkiem papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, jak to robił za pośrednictwem Ginnie Mae. „Uważamy, że usługi ratingowe zapewniają znaczną ochronę inwestorów” – zeznał Ranieri przed Kongresem na początku 1984 roku.
Ustawa ta otworzyła drzwi umożliwiające „instytucjom finansowym posiadającym federalne rejestry, w tym spółkom kredytowym”, możliwość „inwestowania w papiery wartościowe związane z kredytami hipotecznymi, z zastrzeżeniem ograniczeń, które może nałożyć odpowiednia rada regulacyjna”. Stworzyła rynek dla marki własnej MBS, która nie istniała, gdy Ranieri po raz pierwszy je rozwijał w 1977 roku.
Według Davida Maxwella z Fannie Mae, twórcy papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką „private label” nie starali się – lub przynajmniej skończyli – podcinać i zastępować papiery MBS „agencyjnych” Fannie i Freddie. Chcieli „znaleźć produkty, na których mogliby czerpać zyski, tam, gdzie nie musieli konkurować z Fannie”. Dziennikarze finansowi Bethany McLean i Joe Nocera twierdzą, że Ranieri i inni z Wall Street zdali sobie sprawę, że nigdy „nie pozbawią [GSE] Fannie i Freddie ich dominującej pozycji jako sekurytyzatorów tradycyjnych kredytów hipotecznych”, ale Fannie i Freddie nie mieli żadnego interesu ani interesu. w hipotekach nieprime (hipoteki subprime lub Alt-A ). W ten sposób rynek subprime stał się królestwem prywatnych marek hipotecznych papierów wartościowych.
Transze
Papiery MBS „ przedsiębiorstwa sponsorowanego przez rząd ”, Fannie i Freddie, były uważane za „odpowiednik obligacji o ratingu AAA” z powodu ich wysokich standardów i sugestii dotyczących gwarancji ze strony rządu USA.
Podczas gdy kredyty hipoteczne typu private-label nigdy nie byłyby w stanie zgłosić tego roszczenia, poprzez „pocięcie” połączonych kredytów hipotecznych na „transze”, z których każda ma inny priorytet w strumieniu miesięcznych lub kwartalnych kwot kapitału i odsetek, mogą stworzyć rating AAA. papiery wartościowe z transz o najwyższym priorytecie — najbardziej „starszych” transz.
Ponieważ najstarsze transze były jak „wiadro” wypełnione „wodą” kapitału i odsetek, które nie dzieliły się tą wodą z następnym najniższym wiadrem (tj. transzą), dopóki nie zostało napełnione po brzegi i przepełnione, Najwyższe segmenty/transze (teoretycznie) miały znaczną zdolność kredytową i mogły uzyskać najwyższe oceny kredytowe, dzięki czemu można je było sprzedawać funduszom rynku pieniężnego i funduszom emerytalnym, które w przeciwnym razie nie zajmowałyby się papierami wartościowymi typu subprime.
Pierwsze umowy marek własnych pod koniec lat 80. i na początku 1990 r. często obejmowały tylko dwie transze, ale w latach 2005–2006 umowy stały się bardziej złożone. Jedna „typowa” umowa z zabezpieczeniem hipotecznym z jednego z szczytowych lat prywatnych papierów wartościowych subprime (2006 r.) została opisana w Financial Crisis Inquiry Report . (Patrz tabela po prawej.) Transakcja nazwana „CMLTI 2006-NC2” obejmowała 4499 kredytów hipotecznych typu subprime, które zostały utworzone przez New Century Financial — pożyczkodawcę z siedzibą w Kalifornii — i wyemitowane przez podmiot specjalnego przeznaczenia utworzony i sponsorowany przez Citigroup . Jednostka wyemitowała 19 transz obligacji zabezpieczonych hipoteką o wartości 947 mln USD. Ponieważ Citigroup i inne firmy koncentrowały się na osiąganiu wysokich ocen, (cztery) rancza seniorów z oceną potrójnego A stanowiły 78% lub 737 milionów dolarów transakcji. Jedenaście transz było „mezzanine” – trzy z ratingiem AA, trzy A, trzy BBB i dwie BB (śmieciowe). Najmłodsza transza była znana jako „kapitał własny” lub „pozostały” lub „pierwsza strata”. Nie miał ratingu kredytowego i został podzielony między Citigroup i fundusz hedgingowy. Im bardziej „młodsza” transza, tym większe jej ryzyko i wyższe oprocentowanie rekompensaty.
Według felietonisty biznesowego Joe Nocery , w połowie 2013 r. „rynek prywatnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką… nadal umiera”[27]; jego finansowanie zostało zdominowane przez Fannie i Freddie.
Wzrost, innowacje, korupcja
W latach 80. papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką na cele mieszkaniowe i podobnie brzmiące produkty nadal się rozwijały i stawały się coraz bardziej złożone. Na przykład w 1983 r. Freddie Mac wprowadził na rynek pierwsze zabezpieczone zobowiązanie hipoteczne (CMO)
Finansowanie strukturyzowane w końcu eksplodowało wraz z rozwojem obligacji zabezpieczonych długów (CDO) w 1987 roku, a nawet kolejnymi wynalazkami, takimi jak CDO-Squared . Instrumenty CDO były pierwotnie wykorzystywane do łączenia wielu różnych RMBS (które same były pulami hipotek mieszkaniowych), a następnie dzielono je na transze i sprzedawano inwestorom. Końcowym rezultatem tych innowacji finansowych był wtórny rynek kredytów hipotecznych istniejący poza podmiotami sponsorowanymi przez rząd, który zapewnił ogromne możliwości rozwoju dla banków z Wall Street. Według byłego głównego ekonomisty Międzynarodowego Funduszu Walutowego, Simona Johnsona , „całkowity wolumen prywatnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (z wyłączeniem papierów wyemitowanych przez Ginnie Mae, Fannie Mae i Freddie Mac) wzrósł z 11 miliardów dolarów w 1984 r. do ponad 200 miliardów dolarów w 1994 r. 3 biliony dolarów w 2007 roku”.
Rynek sekurytyzacji prywatnych kredytów hipotecznych nadal rósł. W 2004 r. „banki komercyjne, kasy oszczędnościowe i banki inwestycyjne dogoniły Fannie Mae i Freddie Mac w sekurytyzacji kredytów mieszkaniowych”, a do 2005 r. wyprzedziły ich. Prywatne MBS rozwijały się przede wszystkim dzięki obniżeniu standardów i sekurytyzacji większej liczby kredytów hipotecznych o niskiej jakości i wysokim ryzyku, takich jak Alt-A, i hipoteki subprime. Uczony Michael Simkovic twierdzi, że to złagodzenie standardów było spowodowane większą konkurencją między sekurytyzatorami o pożyczki oraz większą siłą rynkową firm pożyczkowych. Dziennikarze finansowi Bethany McLean i Joe Nocera twierdzą, że sekurytyzatorzy z Wall Street zachęcali do złagodzenia standardów, ponieważ pożyczki niskiej jakości „oznaczały wyższe zyski”.
GSE również złagodziły swoje standardy w odpowiedzi, ale standardy GSE generalnie pozostały wyższe niż standardy rynku prywatnego, a sekurytyzacja GSE generalnie nadal osiągała dobre wyniki w porównaniu z resztą rynku. Jednak niektórzy uważają, że dominacja GSE wypaczyła rynek, prowadząc do zawyżania cen, co pomogło doprowadzić do bańki na rynku nieruchomości i ostatecznego ratowania GSE przez rząd federalny. W rezultacie opracowano kilka legislacyjnych i innych wniosków dotyczących stopniowej likwidacji GSE.
Załamanie rynku
Bardzo szybki wzrost kredytów hipotecznych niskiej jakości, finansowanych poprzez sekurytyzację, jest powszechnie uważany za główną przyczynę kryzysu finansowego końca 2000 roku , znanego również jako kryzys kredytów hipotecznych typu subprime . Rynek prywatnych RMBS w dużej mierze załamał się po 2008 r. i został zastąpiony przez wspieraną przez rząd sekurytyzację charakteryzującą się znacznie ostrzejszym gwarantowaniem i wyższymi standardami.
Zobacz też
- Rosyjskie zaświadczenie o hipotece
- Więzy
- Kredyt hipoteczny (sekcja Branża finansowania kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych )
- Kryzys kredytów hipotecznych subprime
- Papiery wartościowe o stałym dochodzie
- Ryzyko wypukłości