Komercyjne hipotecznie bezpieczeństwo - Commercial mortgage-backed security

Papiery wartościowe
Vereinigte Ostindische Compagnie bond.jpg
Główny artykuł: MBS

Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką ( CMBS ) są typu MBS poparte komercyjnych kredytów hipotecznych , a nie nieruchomości mieszkalnych. CMBS wydają się być bardziej złożone i zmienne niż mieszkalnych papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką ze względu na wyjątkowy charakter bazowych aktywów majątkowych.

Kwestie CMBS są zwykle skonstruowane jak wielu transzach , podobnych do zobowiązań zabezpieczonych kredytów hipotecznych (CMO), a nie typowych mieszkalnych „passthroughs”. Typowa struktura dla sekurytyzacji komercyjnych kredytów na nieruchomości jest przewód nieruchomości inwestycyjnej hipotecznych (Remic), tworem prawa podatkowego, który pozwala na zaufanie za podmiot pass-through, która nie podlega opodatkowaniu na poziomie zaufania.

Wiele amerykański CMBSs nosić mniej przedpłaty ryzykiem niż inne rodzaje MBS, dzięki strukturze hipotek komercyjnych. Hipoteki komercyjne często zawierają przepisy blokady, po którym mogą podlegać warunek rozwiązujący , utrzymanie dochodowości oraz przedpłat sankcji w celu ochrony posiadaczy obligacji. Europejskie problemy CMBS zazwyczaj mają mniejszą ochronę przedpłaty. Oprocentowanie obligacji może być stałe wynagrodzenie lub zmiennej stopie, czyli na podstawie benchmarku (jak LIBOR / EURIBOR) plus spread.

Organizacja

Poniżej znajduje się opisowe przejście od „Kredytobiorca Przewodnik po CMBS” opublikowanego przez Mortgage Securities Association handlowych oraz Stowarzyszenia Bankowca Mortgage :

Nieruchomości komercyjne najpierw dług hipoteczny jest ogólnie podzielić na dwie podstawowe kategorie: (1) pożyczki do sekurytyzowanych kredytów CMBS ( „”) i (2) kredytów portfelowych. portfel kredytów są zapoczątkowane przez kredytodawcę i trzymał w swoim bilansie poprzez dojrzałości.

W transakcji CMBS, wiele pojedynczych kredytów hipotecznych o różnej wielkości, rodzaju nieruchomości i lokalizacji są zbierane i przenoszone do zaufania. Zaufanie emituje serię obligacji, które mogą się różnić w plastyczności, czas trwania i priorytetu płatności. Narodowo uznane agencje ratingowe następnie przypisać ratingi kredytowe dla poszczególnych klas obligacji, począwszy od poziomu inwestycyjnego (AAA / Aaa przez BBB- / Baa3) poniżej poziomu inwestycyjnego (BB + / BA1 przez B- / B3) i bez ratingu klasy, która jest podporządkowana najniższa oceniono klasę spoiny.

Inwestorzy wybrać CMBS obligacje na zakup na podstawie poziomu ryzyka kredytowego / wydajność / czas, że poszukują. Każdego miesiąca odsetki od wszystkich zebranych kredytów są wypłacane inwestorom, poczynając od tych inwestorów posiadających najwyżej oceniane obligacji, aż wszystkie naliczone odsetki od tych obligacji są płatne. Wtedy odsetki są wypłacane posiadaczom obok najwyżej ocenianych obligacji i tak dalej. To samo nastąpi z kapitału jak płatności są odbierane.

Ta sekwencyjna struktura płatności jest zwykle określany jako „wodospadu”. Jeśli istnieje niedobór płatności kredytu umownych z Kredytobiorców lub jeśli zabezpieczenie kredytu ulega likwidacji i nie generuje wystarczających dochodów w celu zaspokojenia płatności na wszystkich klasach obligacji, inwestorzy w najbardziej podporządkowanej klasy obligacji poniesie stratę ze dalsze straty wpływają bardziej starszy zajęcia w odwrotnej kolejności pierwszeństwa.

Typowa struktura sekurytyzacji kredytów na nieruchomości komercyjne jest przewód inwestycyjny hipoteka nieruchomości (Remic). Remic jest tworem prawa podatkowego, który pozwala na zaufanie za podmiot pass-through, która nie podlega opodatkowaniu na poziomie zaufania. Transakcja CMBS jest skonstruowany i wycenione w oparciu o założenie, że nie będzie podlegać opodatkowaniu w odniesieniu do swoich działań; dlatego, zgodność z przepisami Remic jest niezbędna. CMBS stała się atrakcyjnym źródłem kapitału dla kredytów hipotecznych handlowej ponieważ obligacje wsparte przez puli pożyczek są generalnie warta więcej niż suma wartości całych kredytów. Zwiększona płynność i struktura CMBS przyciąga szerszy zakres inwestorów na rynku komercyjnych kredytów hipotecznych. Efekt ten pozwala na tworzenie wartości kredytów przeznaczonych do sekurytyzacji być agresywnie cenach, korzystając kredytobiorców.

uczestników rynku

Podstawowym obsługującej (lub sub-obsługującą)

(Patrz także podstawową serwisu ) W niektórych przypadkach kredytobiorca może do czynienia z podstawowym jednostki obsługującej, które mogą być również pomysłodawcą pożyczki lub bankier hipotecznych, którzy pochodzą z kredytu. Podstawową jednostkę obsługującą utrzymuje bezpośredni kontakt kredytobiorcy, a serwisant mistrz może sub-kontrakt pewne obowiązki administracji kredytu do pierwotnego lub sub-obsługującej.

Mistrz serwisant

odpowiedzialność kapitana jednostki obsługującej jest do obsługi kredytów w basenie aż do dojrzałości, chyba że dłużnik nie spłaci długu. Mistrz serwisant zarządza przepływem płatności i informacji oraz jest odpowiedzialny za bieżącą interakcję z kredytobiorcą wykonującego.

specjalna serwisant

(Patrz także specjalnego serwisu ) Po wystąpieniu pewnych określonych zdarzeń, głównie domyślnie, podawanie kredytu zostaje przeniesiony do specjalnej jednostki obsługującej . Oprócz obsługi pożyczek niespłaconych specjalny serwisant ma również władzę nad zatwierdzania istotnych działań serwisowych, takich jak założeń kredytowych.

Kierowanie certificateholder / klasa sterowania / B-częściowy kupujący

Najbardziej podporządkowane klasa więź wybitny w danym momencie jest uważany za certificateholder reżyserski, również określana jako klasa kontrolnego. Inwestor w większości klas podporządkowanych obligacji jest powszechnie określany jako „B-częściowy kupującego”. kupujący B jednoczęściowe ogólnie zakup klas wiązanie b oceniane i BB / BA oceniane wraz z ratingu klasy.

Powiernik

Powiernik jest głównym zadaniem jest trzymać wszystkie dokumenty kredytowe i rozpowszechniać płatności otrzymane od jednostki obsługującej Master obligatariuszom. Mimo, że zarządca jest zazwyczaj podany szerokie uprawnienia w odniesieniu do niektórych aspektów pożyczki pod łączenie i Umowy Obsługi (PSA), powiernik typowo delegatów jego władzy albo do specjalnego serwisu lub administrującego master.

Agencja ratingowa

Nie będzie tak mało jak jeden, a aż cztery agencje ratingowe biorących udział w rankingu sekurytyzacji. agencje ratingowe ustalenia ocen obligacji dla każdej klasy obligacji w momencie sekurytyzacja jest zamknięty. Monitorują również wydajność i aktualizacji ocen basenie dla inwestorów na podstawie wydajności, przestępczości i potencjalnych strat wydarzeń mających wpływ na kredyty w ramach zaufania.

Zobacz też

Referencje

Linki zewnętrzne