Zabezpieczone hipoteką - Mortgage-backed security

MBS ( MBS ) jest rodzajem zabezpieczenia aktywami (AN „instrument” ), która jest zabezpieczona hipoteką lub zbierania kredytów hipotecznych. Kredyty hipoteczne są agregowane i sprzedawane grupie osób (agencji rządowej lub bankowi inwestycyjnemu), które sekurytyzują lub łączą pożyczki w papier wartościowy , który inwestorzy mogą kupić. Obligacje sekurytyzujące hipoteki są zwykle traktowane jako odrębna klasa, określana jako mieszkaniowa ; inna klasa to komercyjne , w zależności od tego, czy bazowy składnik aktywów to hipoteki należące do kredytobiorców, czy aktywa komercyjne, od powierzchni biurowej po budynki wielorodzinne.

Struktura MBS może być znana jako „przekazana”, gdzie odsetki i kwota główna spłacane przez pożyczkobiorcę lub nabywcę domu przechodzą przez niego na posiadacza MBS lub może być bardziej złożona i składać się z puli innych MBS. Inne rodzaje MBS obejmują zabezpieczone zobowiązania hipoteczne (CMO, często skonstruowane jako kanały inwestycyjne w zakresie kredytów hipotecznych na nieruchomości) oraz zabezpieczone zobowiązania dłużne (CDO).

List zastawny jest więź poparte puli kredytów hipotecznych na nieruchomości aktywów, takich jak dom . Bardziej ogólnie, obligacje zabezpieczone zastawem na określonych aktywach nazywane są listami zastawnymi. Listy zastawne mogą płacić odsetki w okresach miesięcznych, kwartalnych lub półrocznych. Powszechność listów zastawnych jest powszechnie przypisywana Mike'owi Vranosowi .

Udziały subprime MBS emitowane przez różne struktury, takie jak CMO, nie są identyczne, ale emitowane są raczej w transzach (po francusku „plasterki”), z których każda ma inny poziom priorytetu w strumieniu spłaty zadłużenia, co daje im różne poziomy ryzyka i nagroda. Transze MBS — zwłaszcza transze o niższym priorytecie i wyższym oprocentowaniu — są/były często dalej przepakowywane i odsprzedawane jako zabezpieczone zobowiązania dłużne. Te papiery MBS subprime emitowane przez banki inwestycyjne były głównym problemem w kryzysie kredytów hipotecznych subprime w latach 2006-2008.

Całkowita wartość nominalna MBS zmniejsza się z czasem, ponieważ podobnie jak hipoteki, w przeciwieństwie do obligacji i większości innych papierów wartościowych o stałym dochodzie, kapitał w MBS nie jest spłacany jako pojedyncza płatność na rzecz posiadacza obligacji w terminie zapadalności, ale raczej jest spłacany. wraz z odsetkami od każdej płatności okresowej (miesięcznej, kwartalnej itp.). Ten spadek wartości nominalnej jest mierzony „współczynnikiem” MBS, procentem pierwotnej „twarzy”, który pozostaje do spłacenia.

W Stanach Zjednoczonych MBS mogą być emitowane przez struktury utworzone przez sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, takie jak Fannie Mae lub Freddie Mac , lub mogą być „private label”, emitowane przez struktury utworzone przez banki inwestycyjne.

Sekurytyzacja

Wartość emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką w bilionach USD, 1990–2009. (źródło: statystyki sifma, finansowanie strukturalne )
Emisja zabezpieczenia hipotecznego domu jednorodzinnego, 2003–2017

Proces sekurytyzacji jest złożony i zależy w dużej mierze od jurysdykcji, w której proces jest prowadzony. Sekurytyzacja rozdziela między innymi ryzyko i umożliwia inwestorom wybór różnych poziomów inwestycji i ryzyka. Podstawy to:

  1. Kredyty hipoteczne ( notatki hipotecznych ) są nabywane od banków i innych pożyczkodawców, a być przypisane do celowej (SPV).
  2. Nabywca lub cesjonariusz gromadzi te pożyczki w kolekcje lub „pule”.
  3. Nabywca lub cesjonariusz dokonuje sekurytyzacji puli poprzez emisję papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.

Podczas gdy zabezpieczenie hipoteką mieszkaniową (RMBS) jest zabezpieczone nieruchomościami jednorodzinnymi lub dwu- lub czterorodzinnymi, zabezpieczenie hipoteczne komercyjne (CMBS) jest zabezpieczone nieruchomościami komercyjnymi i wielorodzinnymi, takimi jak budynki mieszkalne, nieruchomości handlowe lub biurowe, hotele, szkoły, nieruchomości przemysłowe i inne obiekty komercyjne. CMBS jest zwykle skonstruowany jako inny rodzaj zabezpieczenia niż RMBS.

Te fundusze sekurytyzacyjne mogą być tworzone przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd, a także przez podmioty prywatne, które mogą oferować funkcje wsparcia jakości kredytowej w celu zmniejszenia ryzyka przedpłaty i niewykonania zobowiązania związanego z tymi hipotekami. Ponieważ posiadacze hipotek mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych mają możliwość płacenia więcej niż wymagana miesięczna rata (ograniczenie) lub spłaty całości pożyczki ( przedpłata ), miesięczny przepływ pieniężny MBS nie jest znany z góry, a MBS stanowi zatem ryzyko dla inwestorów.

W Stanach Zjednoczonych najpowszechniejsze fundusze sekurytyzacyjne są sponsorowane przez Fannie Mae i Freddie Mac , przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd Stanów Zjednoczonych. Ginnie Mae , przedsiębiorstwo sponsorowane przez rząd USA, wspierane pełną wiarą i kredytem rządu USA, gwarantuje, że inwestorzy otrzymują terminowe płatności, ale kupują ograniczoną liczbę hipotecznych papierów wartościowych. Niektóre instytucje prywatne również sekurytyzują kredyty hipoteczne, znane jako papiery hipoteczne „private label”. Emisje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką pod marką własną drastycznie wzrosły od 2001 do 2007 roku, a następnie zakończyły się nagle w 2008 roku, kiedy rynki nieruchomości zaczęły się załamywać. Przykładem emitenta marek własnych jest kanał inwestycyjny nieruchomości hipotecznych (REMIC), podmiot o strukturze podatkowej zwykle używany w przypadku OZZ; między innymi struktura REMIC pozwala uniknąć tzw. podwójnego opodatkowania.

Zalety i wady

Sekurytyzacja kredytów hipotecznych w latach 70. miała tę zaletę, że zapewniała więcej kapitału na mieszkania w czasie, gdy wyż demograficzny spowodował niedobór mieszkań, a inflacja podkopała tradycyjne źródło finansowania mieszkaniowego, stowarzyszenia oszczędnościowo-pożyczkowe (lub kasy oszczędnościowe). , które ograniczały się do zapewnienia niekonkurencyjnego oprocentowania 5,75% na rachunkach oszczędnościowych i w konsekwencji utraty pieniędzy oszczędzających na rzecz funduszy rynku pieniężnego . W przeciwieństwie do tradycyjnego lokalnego, nieefektywnego rynku kredytów hipotecznych, na którym w dowolnym momencie może występować niedobór lub nadwyżka środków, MBS miały zasięg ogólnokrajowy i były zdywersyfikowane regionalnie. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pomogły przenieść stopy procentowe z sektora bankowego i ułatwiły większą specjalizację wśród instytucji finansowych.

Jednak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mogły „nieuchronnie prowadzić do rozwoju branży subprime” i „stworzyć ukryte ryzyko systemowe”. Oni także „rozwiązali związek między pożyczkobiorcami a pożyczkodawcami”. Historycznie „mniej niż 2% ludzi straciło swoje domy w wyniku przejęcia”, ale dzięki sekurytyzacji „gdy pożyczkodawca sprzedał kredyt hipoteczny, nie miał już żadnego wpływu na to, czy pożyczkobiorca może spłacać swoje płatności”.

Historia

Wśród wczesnych przykładów papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką w Stanach Zjednoczonych były niewolnicze listy zastawne z początku XVIII wieku i listy zastawne na kolei z połowy XIX wieku, które mogły przyczynić się do paniki w 1857 roku. komercyjny rynek MBS w latach 20-tych.

Rząd Stanów Zjednoczonych

W ramach Nowego Ładu po Wielkim Kryzysie rząd federalny Stanów Zjednoczonych stworzył Federalną Administrację Mieszkaniową ( Federal Housing Administration – FHA) na mocy Ustawy o mieszkalnictwie krajowym z 1934 r., aby pomagać w budowie, nabywaniu i odnawianiu nieruchomości mieszkalnych. FHA pomogła opracować i ujednolicić kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jako alternatywę dla kredytu hipotecznego na spłatę balonu , ubezpieczając je i pomogła w wykorzystaniu projektu kredytu hipotecznego.

W 1938 r. rząd utworzył również sponsorowaną przez rząd korporację Fannie Mae, aby stworzyć płynny rynek wtórny tych kredytów hipotecznych, a tym samym uwolnić pożyczkodawców do udzielania większej liczby pożyczek, głównie poprzez kupowanie hipotek ubezpieczonych przez FHA. W ramach Ustawy o mieszkalnictwie i rozwoju miast z 1968 r. Fannie Mae została podzielona na obecne Fannie Mae i Ginnie Mae, aby wspierać hipoteki ubezpieczone przez FHA, a także ubezpieczone hipoteki Veterans Administration (VA) i Farmers Home Administration (FmHA). z pełną wiarą i uznaniem rządu USA. W 1970 roku rząd federalny upoważnił Fannie Mae do nabywania prywatnych kredytów hipotecznych – to znaczy tych nieubezpieczonych przez FHA, VA lub FmHA, i stworzył Freddie Mac do pełnienia roli podobnej do roli Fannie Mae. Ginnie Mae nie inwestuje w prywatne kredyty hipoteczne.

Sekurytyzacja

Ginnie Mae zagwarantowała pierwsze zabezpieczenie hipoteczne zatwierdzonego pożyczkodawcy w 1968 r. W 1971 r. Freddie Mac wystawił swoje pierwsze przejście hipoteczne, zwane certyfikatem uczestnictwa , składające się głównie z prywatnych kredytów hipotecznych. W 1981 roku Fannie Mae wydała swój pierwszy transfer hipoteczny, zwany zabezpieczeniem hipotecznym . W 1983 roku Freddie Mac wystawił pierwsze zabezpieczenie hipoteczne .

W 1960 r. rząd uchwalił ustawę Real Estate Investment Trust, aby umożliwić utworzenie funduszu powierniczego inwestycji w nieruchomości (REIT) w celu zachęcania do inwestowania w nieruchomości, aw 1977 r. Bank of America wydał pierwszą pass-through marki prywatnej. W 1983 roku Zarząd Rezerwy Federalnej zmienione rozporządzenie T , aby umożliwić maklerom do użytku pass-throughs jak margines zabezpieczenia , co odpowiada ponad-the-counter nie- obligacji zamiennych . W 1984 roku rząd uchwalił ustawę wtórnego rynku kredytów hipotecznych Enhancement do poprawy zbywalności private label pass-throughs, które zadeklarowały krajowym uznanych statystyczną organizację ratingową AA- ocenianych papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie za inwestycje prawne równoważne skarbowych papierów wartościowych i innych federalnych obligacji rządowych dla banki czarterowane na szczeblu federalnym (takie jak federalne kasy oszczędnościowe i federalne stowarzyszenia oszczędnościowe ), państwowe instytucje finansowe (takie jak banki depozytowe i firmy ubezpieczeniowe ), chyba że zostało to unieważnione przez prawo stanowe przed październikiem 1991 r. (co uczyniło 21 stanów) oraz regulowane przez Departament Pracy fundusze emerytalne .

Akt reformy podatkowej z 1986 roku pozwoliła na utworzenie podatkowej zwolnionej nieruchomości hipoteka inwestycja przewód (Remic) celowej dla wyraźnej potrzeby wydawania karnetów-through. Ustawa o reformie podatkowej znacząco przyczyniła się do kryzysu oszczędnościowo-pożyczkowego w latach 80. i 90., czego efektem była ustawa o reformie, odzyskiwaniu i egzekwowaniu instytucji finansowych z 1989 r. , która radykalnie zmieniła branżę oszczędności i pożyczek oraz przepisy federalne, zachęcając do udzielania pożyczek.

Kryzys kredytów hipotecznych subprime

Niskiej jakości papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zabezpieczone kredytami hipotecznymi typu subprime w Stanach Zjednoczonych spowodowały kryzys, który odegrał główną rolę w globalnym kryzysie finansowym w latach 2007–2008 . Do 2012 roku rynek wysokiej jakości papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką ożywił się i stał się centrum zysków amerykańskich banków.

Rodzaje

Zabezpieczenia hipoteczne.jpg

Większość obligacji zabezpieczonych hipoteką jest klasyfikowana jako MBS. Może to być mylące, ponieważ zabezpieczenie wywodzące się z MBS jest również nazywane MBS. Aby odróżnić podstawową obligację MBS od innych instrumentów zabezpieczonych hipoteką, stosuje się kwalifikator pass-through , w taki sam sposób, w jaki „vanilla” oznacza opcję bez specjalnych cech.

Podrodzaje zabezpieczeń zabezpieczonych hipoteką obejmują:

  • Papiery wartościowe przekazywane są emitowane przez trust i przydzielają przepływy pieniężne z puli bazowej posiadaczom papierów wartościowych proporcjonalnie. Trust, który wydaje certyfikaty tranzytowe, podlega opodatkowaniu zgodnie z zasadami trustu dawcy, zawartymi w Kodeksie Podatkowym. Zgodnie z tymi zasadami posiadacz certyfikatu tranzytowego podlega opodatkowaniu jako bezpośredni właściciel części zaufania przypisanej do certyfikatu. Aby emitent został uznany za trust do celów podatkowych, na mocy umowy powierniczej nie może istnieć znaczące uprawnienie do zmiany składu puli aktywów lub w inny sposób do reinwestowania otrzymanych płatności, a trust musi mieć, z ograniczonymi wyjątkami, tylko jedna klasa udziałów własnościowych.
  • Obligacja hipoteczna , czy „płatnej poprzez wiązanie”, to obowiązek dług podmiotu prawnego, który jest zabezpieczone przez aktywa jest właścicielem. Obligacje z wypłatą są zazwyczaj podzielone na klasy, które mają różne terminy zapadalności i różne priorytety otrzymania kapitału, a w niektórych przypadkach odsetek. Często zawierają one sekwencyjną strukturę zabezpieczenia płatności, z co najmniej dwoma klasami wyemitowanych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, przy czym jedna klasa otrzymuje zaplanowane płatności kapitału i przedpłaty przed jakąkolwiek inną klasą. Papiery wartościowe podlegające opłacie są klasyfikowane jako zadłużenie dla celów podatku dochodowego.
  • Zabezpieczone zabezpieczenie hipoteczne (SMBS), w którym każda spłata kredytu hipotecznego jest częściowo wykorzystywana do spłaty kapitału pożyczki, a częściowo do spłaty odsetek. Te dwa składniki można rozdzielić, aby utworzyć SMBS, których istnieją dwa podtypy:
    • Tylko odsetki pozbawiony MBS (IO) oznacza wiązanie z przepływów pieniężnych wspierane przez składnik oprocentowania kredytu hipotecznego właściciela nieruchomości.
      • Bezpieczeństwo marża odsetkowa netto (NIMS) jest ponownie sekurytyzacji resztkowego interes MBS
    • Główny tylko pozbawiony MBS (PO) oznacza wiązanie z przepływów pieniężnych wspierane przez głównego składnika spłaty kredytu hipotecznego właściciela nieruchomości.

W puli znajduje się wiele bazowych klasyfikacji kredytów hipotecznych:

  • Kredyty hipoteczne typu prime to hipoteki zgodne z najlepszymi kredytobiorcami, pełna dokumentacja (taka jak weryfikacja dochodów i aktywów), silna ocena kredytowa itp.
  • Kredyty hipoteczne Alt-A są źle zdefiniowaną kategorią, zazwyczaj są to kredytobiorcy typu prime, ale w pewien sposób nie spełniający wymagań, często o niższej dokumentacji (lub w inny sposób: dom wakacyjny itp.) Kredyty hipoteczne Alt-A są zwykle większe niż kredyty hipoteczne typu subprime kredytów i mają znacznie wyższą jakość kredytową. Na przykład pożyczka Alt-A może być udzielona osobie z wieloma i różnymi źródłami dochodów; Nie zajmowane przez właściciela, nieruchomości inwestycyjne są często kredytami typu Alt-A. Ponieważ pożyczki Alt-A nie są pożyczkami zgodnymi, nie kwalifikują się do zakupu przez Fannie Mae lub Freddie Mac.
  • Kredyty hipoteczne typu subprime mają na ogół słabszą ocenę kredytową, a także niewielką lub żadną weryfikację dochodów lub aktywów, wysokie wskaźniki zadłużenia do dochodów itp.
  • Hipoteka typu Jumbo, gdy wielkość kredytu jest większa niż „zgodna kwota kredytu” ustalona przez Fannie Mae lub Freddie Mac. W związku z tym oprocentowanie kredytów hipotecznych w przypadku pożyczek jumbo jest nieco wyższe niż w przypadku pożyczek zgodnych.

Te typy nie ograniczają się do papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Obligacje zabezpieczone hipotekami, ale które nie są MBS, również mogą mieć te podtypy.

Istnieją dwa rodzaje klasyfikacji w zależności od emitenta papieru wartościowego:

  • Agencja lub rząd wyemitował papiery wartościowe przez sponsorowanych przez rząd emitentów przedsiębiorstw , takich jak Fannie Mae , Freddie Mac i Ginnie Mae .
    • Fannie Mae i Freddie Mac sprzedać krótkoterminowe (3-6 miesiąc) rachunki na aukcji tygodniowym harmonogramem i dłuższe (1-10 lat) notatek na aukcjach miesięcznych.
    • Hipoteki bazowe dla Agencji MBS to kredyty hipoteczne dla jednej do czterech rodzin mieszkaniowych.
  • Non-agencja lub prywatnego etykiety, papiery wartościowe emitentów pozarządowych, takich jak trusty i inne jednostki specjalnego przeznaczenia , takich jak nieruchomości inwestycyjnych przewodów hipotecznych .
    • Bazowe kredyty hipoteczne dla innych niż agencyjne MBS są zabezpieczone drugimi kredytami hipotecznymi, kredytami mieszkaniowymi i różnymi kredytami na nieruchomości komercyjne, oprócz hipotek mieszkaniowych jednorodzinnych.

Rynek wtórny kredytów hipotecznych

Rynek wtórny kredytów hipotecznych to rynek, na którym sieć pożyczkodawców sprzedaje, a inwestorzy kupują istniejące kredyty hipoteczne lub MBS. Duży procent nowo udzielonych kredytów hipotecznych jest sprzedawany przez ich inicjatorów na tym dużym i płynnym rynku, gdzie są one pakowane w MBS i sprzedawane inwestorom publicznym i prywatnym, w tym Fannie Mae, Freddie Mac, funduszom emerytalnym, towarzystwom ubezpieczeniowym, funduszom powierniczym i funduszom hedgingowym .

Ze względu na długoterminowy charakter kredytów hipotecznych, rynek wtórny jest istotnym czynnikiem w utrzymaniu płynności pożyczkodawcy. Infuzja kapitału od inwestorów zapewnia pożyczkodawcom hipotecznym, takim jak banki, banki oszczędnościowe, bankierzy hipoteczni i inne firmy pożyczkowe, rynek dla swoich pożyczek. Oprócz zapewnienia płynności i zwiększenia ogólnej wydajności rynek wtórny może wygładzić geograficzne dysproporcje kredytowe. Jednak pod pewnymi względami, szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych subprime i innych bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych, wtórny rynek kredytów hipotecznych może zwiększyć pewne ryzyko i zmienność.

TBA

TBA — skrót od „do ogłoszenia” — obejmuje specjalny rodzaj obrotu papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką. TBA są najbardziej płynnym i ważnym wtórnym rynkiem kredytów hipotecznych, o obrotach rzędu bilionów dolarów rocznie. TBA są przedmiotem obrotu przez traderów MBS z kwotami fikcyjnymi. Istnieją dni rozliczenia, kiedy handlowcy muszą zarobić na swoich transakcjach. W tym czasie wybierają frakcje z różnych pul, aby uzupełnić TBA. Tylko agencyjny obrót papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką na rynku TBA. „W transakcji TBA strony uzgadniają cenę za dostarczenie danego wolumenu papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką typu pass-through hipotecznych agencji w określonym przyszłym terminie. Cechą wyróżniającą transakcję TBA jest to, że rzeczywista tożsamość papierów wartościowych, które mają być dostarczone przy rozliczeniu nie jest określony w dniu realizacji („Data Transakcji”). Zamiast tego, strony transakcji uzgadniają tylko pięć ogólnych parametrów dostarczanych papierów wartościowych: emitent, rodzaj hipoteki, okres, kupon i miesiąc rozliczenia ”.

TBA mają kluczowe znaczenie przy określaniu ostatecznych stóp procentowych płaconych przez kredytobiorców hipotecznych, ponieważ inicjatorzy kredytów hipotecznych mogą „zablokować” stawki i wykorzystać TBA do zabezpieczenia swojej ekspozycji. TBA są również wykorzystywane do zabezpieczania wielu produktów hipotecznych nie kwalifikujących się do TBA, takich jak hybrydowe ARM i kredyty hipoteczne poza agencjami.

Listy zastawne

W Europie istnieje rodzaj obligacji zabezpieczonych aktywami zwany obligacją zastawną , powszechnie znany pod niemieckim terminem Pfandbriefe . Listy zastawne powstały po raz pierwszy w XIX-wiecznych Niemczech, kiedy Frankfurter Hypo zaczął emitować hipoteczne listy zastawne. Rynek jest regulowany od czasu utworzenia w Niemczech w 1900 r. prawa regulującego papiery wartościowe. Kluczową różnicą między listami zastawnymi a papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką lub aktywami jest to, że banki, które udzielają pożyczek i pakują je w listy zastawne, utrzymują te pożyczki na ich książki. Oznacza to, że gdy spółka z aktywami hipotecznymi w swoich księgach wyemituje list zastawny, jej bilans rośnie, co nie miałoby miejsca, gdyby wyemitowała MBS, choć nadal może gwarantować wypłaty papierów wartościowych.

Zastosowania

Związane z ryzykiem, zwrotem, oceną i wydajnością

Istnieje wiele powodów, dla których inicjatorzy kredytów hipotecznych finansują swoją działalność poprzez emisję papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką:

  1. przekształcić stosunkowo niepłynne , poszczególne aktywa finansowe do płynnych i zbywalnych instrumentów rynku kapitałowego
  2. pozwalają inicjatorom hipotecznym na uzupełnienie swoich środków, które następnie mogą zostać wykorzystane do dodatkowych działań inicjacyjnych
  3. mogą być wykorzystywane przez banki z Wall Street do monetyzacji spreadu kredytowego między udzieleniem bazowego kredytu hipotecznego (transakcja na rynku prywatnym) a zyskiem wymaganym przez inwestorów w obligacje poprzez emisję obligacji (zazwyczaj transakcja na rynku publicznym)
  4. są często bardziej wydajnym i tańszym źródłem finansowania w porównaniu z innymi alternatywnymi bankami i rynkami kapitałowymi.
  5. umożliwiają emitentom dywersyfikację źródeł finansowania poprzez oferowanie alternatyw dla bardziej tradycyjnych form finansowania dłużnego i kapitałowego
  6. umożliwiają emitentom usunięcie aktywów z bilansu, co może pomóc w poprawie różnych wskaźników finansowych, efektywniejszym wykorzystaniu kapitału i osiągnięciu zgodności ze standardami kapitałowymi opartymi na ryzyku

Wysoka płynność większości papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką oznacza, że ​​inwestor chcący zająć pozycję nie musi radzić sobie z opisanymi poniżej trudnościami teoretycznej wyceny; cena każdej obligacji jest zasadniczo kwotowana według wartości godziwej, z bardzo wąskim spreadem kupna/sprzedaży .

Powody (inne niż inwestycje lub spekulacje ) wejścia na rynek obejmują chęć zabezpieczenia się przed spadkiem stawek przedpłat (krytyczne ryzyko biznesowe dla każdej firmy specjalizującej się w refinansowaniu).

Wielkość i płynność rynku

W drugim kwartale 2011 r. niespłacony dług hipoteczny w USA wynosił około 13,7 bln USD. W Stanach Zjednoczonych papiery wartościowe związane z kredytami hipotecznymi miały łącznie około 8,5 biliona dolarów. Około 7 bilionów dolarów zostało zsekurytyzowanych lub gwarantowanych przez sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa lub agencje rządowe, a pozostałe 1,5 biliona zostało zgromadzonych przez prywatne podmioty zajmujące się hipoteką.

Według Bond Market Association , emisja brutto agencji MBS w USA wynosiła (patrz też wykres powyżej):

  • 2005: 0,967 biliona USD
  • 2004: 1,019 bilionów USD
  • 2003: 2,131 bln USD
  • 2002: 1,444 biliona USD
  • 2001: 1,093 biliona USD

cennik

Wycena

Średni ważony termin zapadalności (WAM) i średni ważony kupon (WAC) są wykorzystywane do wyceny przekazywanego MBS i stanowią podstawę do obliczania przepływów pieniężnych z tego przeniesienia hipotecznego. Podobnie jak w tym artykule opisano obligację jako 30-letnią obligację ze stopą kuponu 6% , w tym artykule opisano tranzytowe MBS jako tranzytowe o wartości 3 miliardów USD ze stopą tranzytową 6%, WAC 6,5% i 340- miesiąc WAM. Współczynnik tranzytu różni się od WAC; jest to stawka, jaką otrzymałby inwestor, gdyby posiadał ten przekazujący MBS, a wskaźnik ten jest prawie zawsze mniejszy niż WAC. Różnica dotyczy kosztów obsługi (tj. kosztów poniesionych przy ściąganiu spłat kredytu i przekazywaniu spłat inwestorom).

Aby zilustrować te koncepcje, rozważ pulę kredytów hipotecznych z tylko trzema kredytami hipotecznymi, które mają następujące salda kredytów hipotecznych, oprocentowanie kredytów hipotecznych i miesiące pozostałe do terminu zapadalności:

Pożyczka Zaległe saldo kredytu hipotecznego Hipoteka
oceniać
Pozostały
miesięcy do zapadalności
Procent całkowitego salda puli 900 000 USD
(" waga " pożyczki )
Pożyczka 1 200 000 $ 6,00% 300 22,2 2 %
Pożyczka 2 400 000 $ 6,25% 260 44,4 4 %
Pożyczka 3 300 000 $ 6,50% 280 33,3 3 %
Ogólna pula 900 000 $ WAC: 6,27 7 % WAM: 275,5 5 100%

Średnia ważona dojrzałość

Ważona średnia zapadalność (WAM) o przepustkę przelotowe MBS jest średnią zapadalności kredytów hipotecznych w basenie, ważonych ich sald na emisję MBS. Pamiętaj, że jest to średnia dla kredytów hipotecznych, w odróżnieniu od takich pojęć, jak średnia ważona życia i czas trwania , które są średnimi dla spłat pojedynczej pożyczki.

Wagi są obliczane poprzez podzielenie każdej niespłaconej kwoty kredytu przez całkowitą kwotę niespłaconą w puli kredytów hipotecznych (tj. 900 000 USD). Kwoty te są kwotami pozostającymi do spłaty w momencie wydania lub uruchomienia MBS. WAM dla powyższego przykładu jest obliczany w następujący sposób:

WAM = (22,2 2 % × 300) + (44,4 4 % × 260) + (33,3 3 % × 280) = 66,6 6 + 115,5 5 + 93,3 3 = 275,5 5 miesięcy

Inną często stosowaną miarą jest średni ważony wiek pożyczki .

Kupon o średniej ważonej

Średniej ważonej kupon (WAC) o przepustkę przelotowe MBS jest średnią z kuponami hipotek w basenie, ważone przez ich pierwotnych sald na emisję MBS. Dla powyższego przykładu jest to:

WAC = (22,2 2 % × 6,00%) + (44,4 4 % × 6,25%) + (33,3 3 % × 6,50%) = 1,3 3 % + 2,7 7 % + 2,16 6 % = 6,27 7 %

Ceny teoretyczne

Wycena „waniliowej” obligacji korporacyjnej opiera się na dwóch źródłach niepewności: ryzyku niewypłacalności (ryzyko kredytowe) i ekspozycji stopy procentowej (IR). MBS dodaje trzecie ryzyko: przedterminowy wykup ( przedpłata ). Liczba właścicieli domów w sekurytyzacjach mieszkaniowych MBS, którzy płacą z góry, wzrasta wraz ze spadkiem stóp procentowych. Jednym z powodów tego zjawiska jest to, że właściciele domów mogą refinansować po niższej stałej stopie procentowej . Komercyjne MBS często łagodzą to ryzyko, stosując ochronę połączeń .

Ponieważ te dwa źródła ryzyka (IR i przedpłata) są powiązane, rozwiązywanie matematycznych modeli wartości MBS jest trudnym problemem w finansach . Poziom trudności rośnie wraz ze złożonością modelu IR i zaawansowaniem zależności przedpłaty IR, do tego stopnia, że ​​żadne rozwiązanie w formie zamkniętej (tj. takie, które można by zapisać) nie jest powszechnie znane. W tego typu modelach metody numeryczne podają przybliżone ceny teoretyczne. Są one również wymagane w większości modeli, które określają ryzyko kredytowe jako funkcję stochastyczną z korelacją IR . Praktycy zazwyczaj używają specjalistycznych metod Monte Carlo lub zmodyfikowanych rozwiązań numerycznych drzewa dwumianowego .

Ryzyko stopy procentowej i ryzyko przedpłaty

Teoretyczne modele wyceny muszą uwzględniać związek między stopami procentowymi a szybkością przedpłaty kredytu. Przedpłaty hipoteczne są zwykle dokonywane z powodu sprzedaży domu lub ponieważ właściciel domu refinansuje nowy kredyt hipoteczny, prawdopodobnie z niższą stopą procentową lub krótszym terminem. Przedpłata jest klasyfikowana jako ryzyko dla inwestora MBS pomimo tego, że otrzymuje pieniądze, ponieważ zwykle ma miejsce, gdy zmienne stopy spadają i stały dochód z obligacji byłby bardziej wartościowy ( wypukłość ujemna ). Innymi słowy, otrzymane wpływy musiałyby zostać ponownie zainwestowane przy niższym oprocentowaniu. Stąd termin „ ryzyko przedpłaty” .

Profesjonalni inwestorzy zazwyczaj stosują modele cen arbitrażowych do wyceny MBS. Modele te wykorzystują scenariusze stóp procentowych zgodne z obecną krzywą dochodowości jako czynniki napędzające ekonometryczne modele przedpłat, które modelują zachowanie właścicieli domów jako funkcję prognozowanych stóp kredytów hipotecznych. Biorąc pod uwagę cenę rynkową, model generuje spread skorygowany o opcje , miernik wyceny uwzględniający ryzyko nieodłącznie związane z tymi złożonymi papierami wartościowymi.

Istnieją inne czynniki działania funkcji przedpłaty (lub ryzyka przedpłaty), niezależne od stopy procentowej , takie jak:

  • wzrost gospodarczy, który jest skorelowany ze wzrostem obrotów na rynku mieszkaniowym
  • inflacja cen mieszkań
  • bezrobocie
  • ryzyko regulacyjne (jeśli wymagania pożyczkowe lub przepisy podatkowe w kraju ulegną zmianie, może to głęboko zmienić rynek)
  • trendy demograficzne i zmieniający się profil awersji do ryzyka , które mogą sprawić, że kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu będą mniej lub bardziej atrakcyjne

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką zależy od prawdopodobieństwa terminowej spłaty przez kredytobiorcę przyrzeczonych przepływów pieniężnych (kapitału i odsetek). Ratingowa MBS jest dość wysokie, ponieważ:

  1. Większość kredytów hipotecznych obejmuje badania zdolności kredytobiorcy do spłaty kredytu hipotecznego i stara się udzielać pożyczek tylko osobom posiadającym zdolność kredytową. Ważnym wyjątkiem od tej reguły są pożyczki „bez dokumentów” lub „z niską liczbą dokumentów”.
  2. Niektórzy emitenci MBS, tacy jak Fannie Mae , Freddie Mac i Ginnie Mae , gwarantują ochronę przed ryzykiem niewykonania zobowiązania przez właściciela domu. W przypadku Ginnie Mae , gwarancja ta jest poparta pełną wiarą i kredytem rządu federalnego USA. Nie dotyczy to Fannie Mae i Freddie Mac , ale te dwa podmioty mają linie kredytowe z rządem federalnym USA; jednak te linie kredytowe są niezwykle małe w porównaniu ze średnią kwotą pieniędzy krążących przez te podmioty w ciągu jednego dnia działalności. Ponadto Fannie Mae i Freddie Mac zazwyczaj wymagają prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego w przypadku kredytów, w których kredytobiorca wpłaca zaliczkę poniżej 20% wartości nieruchomości.
  3. Łączenie wielu kredytów hipotecznych o nieskorelowanym prawdopodobieństwie niewypłacalności tworzy obligację o znacznie niższym prawdopodobieństwie całkowitego niewypłacalności, w której żaden właściciel domów nie jest w stanie dokonać płatności (patrz Copula ). Chociaż spread kredytowy neutralny pod względem ryzyka jest teoretycznie identyczny między zestawem kredytów hipotecznych a przeciętnym kredytem hipotecznym w nim zawartym, prawdopodobieństwo wystąpienia katastrofalnych strat jest zmniejszone.
  4. Jeśli właściciel nieruchomości nie wywiąże się ze zobowiązań, nieruchomość pozostaje jako zabezpieczenie . Chociaż ceny nieruchomości mogą spaść poniżej wartości pierwotnego kredytu, zwiększa to solidność gwarancji płatności i powstrzymuje kredytobiorców przed niewypłacalnością.

Gdyby MBS nie był gwarantowany przez pierwotną nieruchomość i gwarancję emitenta, rating obligacji byłby znacznie niższy. Częścią tego powodu jest oczekiwana negatywna selekcja wobec kredytobiorców, których kredyt poprawia się (z MBS połączonych według początkowej jakości kredytu), którzy mieliby motywację do refinansowania (ostatecznie dołączając do puli MBS o wyższym ratingu kredytowym).

Ceny w świecie rzeczywistym

Ze względu na różnorodność typów MBS istnieje wiele różnych źródeł cen. Ogólnie rzecz biorąc, im bardziej jednolity lub płynny MBS, tym większa przejrzystość lub dostępność cen. Większość traderów i zarządzających pieniędzmi używa Bloomberg i Intex do analizowania pul MBS i bardziej ezoterycznych produktów, takich jak CDO , chociaż narzędzia takie jak The Yield Book Citi , Barclays POINT i AnSer BlackRock są również powszechne na Wall Street, zwłaszcza dla menedżerów z wieloma klasami aktywów. . Niektóre instytucje opracowały również własne oprogramowanie autorskie. Tradeweb jest używany przez największych dealerów obligacji („podstawowe”) do zawierania transakcji na rundy (od 1 miliona dolarów).

Złożone produkty strukturyzowane mają tendencję do rzadszego handlu i wymagają więcej negocjacji. Ceny tych bardziej skomplikowanych MBS, a także CMO i CDO są zwykle bardziej subiektywne, często dostępne tylko u dealerów.

W przypadku 30-letnich puli „waniliowych” lub „generycznych” (wydawanych przez Fannie Mae, Freddie Mac lub Ginnie Mae) z kuponami od 3,5% do 7% można zobaczyć ceny opublikowane na ekranie TradeWeb przez prawybory o nazwie To Be Przydzielone (TBA). Wynika to z tego, że rzeczywiste pule nie są wyświetlane. Są to ceny terminowe na następne 3 miesiące dostawy, ponieważ pule nie zostały zredukowane; ujawniane są tylko agencja wystawiająca, kupon i kwota w dolarach. Konkretna pula, której cechy są znane, zwykle zawierałaby transakcje „TBA plus {x} ticków” lub „wypłata”, w zależności od cech. Są to tak zwane „określone pule”, ponieważ kupujący określa charakterystykę puli, za którą jest skłonny „zapłacić”.

Na cenę puli MBS wpływa szybkość przedpłaty, zwykle mierzona w jednostkach CPR lub PSA . Kiedy kredyt hipoteczny refinansuje lub kredytobiorca dokonuje przedpłaty w ciągu miesiąca, pomiar przedpłaty wzrasta.

Jeśli inwestor nabył pulę z premią (>100), jak to zwykle bywa w przypadku wyższych kuponów, jest narażony na ryzyko przedpłaty. Jeśli cena zakupu wynosiła 105, inwestor traci 5 centów za każdego przedpłaconego dolara, co może znacznie obniżyć zysk. Jest to prawdopodobne, ponieważ posiadacze kredytów hipotecznych o wyższym kuponie mogą mieć większą motywację do refinansowania.

Z drugiej strony, dla posiadacza obligacji korzystne może być wcześniejsze dokonanie przez pożyczkobiorcę spłaty, jeśli niskokuponowa pula MBS została kupiona z dyskontem (<100). Wynika to z faktu, że gdy kredytobiorca spłaca kredyt hipoteczny, robi to na „nominał”. Jeśli inwestor kupi obligację za 95 centów za dolara, gdy pożyczkobiorca płaci z góry, inwestor otrzymuje z powrotem pełny dolar, zwiększając swoją rentowność. Jest to jednak mniej prawdopodobne, ponieważ kredytobiorcy z niskokuponowymi kredytami hipotecznymi mają niższą motywację do refinansowania lub nie mają jej wcale.

Na cenę puli MBS wpływa również saldo kredytu. Wspólne specyfikacje dla puli MBS to zakresy kwot kredytu, które musi przekroczyć każdy kredyt hipoteczny w puli. Zazwyczaj największe spłaty zapewniają MBS o wysokiej premii (o wysokim kuponie), zabezpieczone hipotekami z pierwotnym saldem kredytu nie większym niż 85 000 USD. Nawet jeśli pożyczkobiorca płaci powyżej rynkowej stopy zwrotu, jest on zniechęcony do refinansowania niewielkiego salda pożyczki ze względu na wysokie koszty stałe.

Saldo niskiej pożyczki: < 85 000 USD
Saldo średniej pożyczki: 85 000–110 000 USD
Saldo wysokiej pożyczki: 110 000–150 000 USD Saldo pożyczki
super wysokiej: 150 000–175 000 USD
TBA: > 175 000 USD

Mnogość czynników utrudnia obliczenie wartości zabezpieczenia MBS. Często uczestnicy rynku nie zgadzają się, co skutkuje dużymi różnicami w notowanych cenach tego samego instrumentu. Praktycy nieustannie próbują ulepszać modele przedpłat i mają nadzieję, że zmierzą wartości zmiennych wejściowych implikowanych przez rynek. Zmieniające się premie za płynność dla powiązanych instrumentów i zmieniająca się płynność w czasie sprawiają, że jest to trudne zadanie. Jednym z czynników użytych do wyrażenia ceny papieru wartościowego MBS jest czynnik puli .

Systemy ewidencji i hipotecznych ewidencji elektronicznej

Jednym z kluczowych elementów systemu sekurytyzacji na rynku amerykańskim jest system elektronicznej rejestracji hipotecznej (MERS) stworzony w latach 90., który stworzył prywatny system, w którym hipoteki bazowe były przydzielane i ponownie przydzielane poza tradycyjnym procesem rejestrowania na poziomie hrabstwa. Legalność i ogólna dokładność tego alternatywnego systemu rejestrowania stanęły przed poważnymi wyzwaniami wraz z nadejściem kryzysu hipotecznego: w miarę jak sądy amerykańskie zalewają sprawami o przejęcie nieruchomości , ujawniane są niedoskonałości modelu MERS, a zarówno władze lokalne, jak i federalne zaczęły podejmowanie działań poprzez własne pozwy i odmowę (w niektórych jurysdykcjach) uznania przez sądy uprawnienia prawnego do zadań MERS. Cesja hipoteki (aktu powierniczego) i weksla (obowiązek spłaty długu) poza tradycyjnymi sądami okręgowymi w USA (i bez uiszczenia opłaty rejestracyjnej) podlega zaskarżeniu. Niespójności prawne w MERS początkowo wydawały się trywialne, ale mogą odzwierciedlać dysfunkcje w całej amerykańskiej branży sekurytyzacji kredytów hipotecznych.

Zobacz też

Bibliografia

Bibliografia

Linki zewnętrzne