Umowa gruntowa - Land contract
Umowa gruntowa - często opisywana inną terminologią wymienioną poniżej - to umowa pomiędzy kupującym a sprzedającym nieruchomość, w której sprzedający zapewnia kupującemu finansowanie zakupu, a kupujący spłaca powstały kredyt w ratach . Zgodnie z umową gruntową sprzedający zachowuje tytuł prawny do nieruchomości, jednocześnie zezwalając kupującemu na przejęcie jej w posiadanie w większości innych celów niż prawo własności. Cena sprzedaży jest zazwyczaj płacona w okresowych ratach, często z płatnością balonową na końcu, aby skrócić czas spłaty niż w przypadku odpowiadającej mu w pełni zamortyzowanej pożyczki (tj. Pożyczki bez końcowej spłaty balonowej). Po zapłaceniu pełnej ceny zakupu wraz z wszelkimi odsetkami , sprzedający jest zobowiązany do przeniesienia (na kupującego) tytułu prawnego do nieruchomości. Zwykle wymagana jest również wpłata początkowa od kupującego na rzecz sprzedającego.
Status prawny umów ziemi waha się między jurysdykcjach.
Ponieważ umowa gruntowa określa sprzedaż określonej pozycji nieruchomości między sprzedającym a kupującym, umowę o grunt można uznać za szczególny rodzaj umowy dotyczącej nieruchomości . W zwykłych, bardziej konwencjonalnych umowach dotyczących nieruchomości sprzedawca nie udziela kupującemu pożyczki; umowa nie określa pożyczki lub zawiera postanowienia dotyczące pożyczki od innego pożyczkodawcy będącego „stroną trzecią”, w praktyce zwykle instytucji finansowej. Gdy zaangażowani są zewnętrzni pożyczkodawcy, na nieruchomości, w której nieruchomość służy jako zabezpieczenie do czasu spłaty pożyczki , zazwyczaj ustanawia się zastaw jako część umowy hipotecznej lub powierniczej .
Inne warunki umowy gruntowej obejmują:
- warunki umowy
- umowa na czyn
- umowa o czyn
- umowa ratalna
- umowa sprzedaży ratalnej
Płatności ratalne
Raty ceny zakupu często są podobne pod względem kwoty i skuteczności do spłat kredytu hipotecznego. Kwota jest często ustalana zgodnie z harmonogramem spłat kredytu hipotecznego . W efekcie każda rata płatności jest częściową zapłatą ceny zakupu i częściową spłatą odsetek od niezapłaconej ceny zakupu. Jest to podobne do płatności hipotecznych, które stanowią spłatę części kapitału kredytu hipotecznego i części odsetek. W miarę jak kupujący z czasem płaci więcej na poczet kapitału pożyczki, jego (jej) kapitał własny (słuszny tytuł lub słuszny udział) w nieruchomości rośnie. Na przykład, jeśli kupujący wpłaci 2000 USD zaliczki i pożyczy 8000 USD na działkę o wartości 10000 USD, a następnie spłaci w ratach kolejne 4000 USD tej pożyczki (bez odsetek), kupujący posiada 6000 USD kapitału własnego gruntu (czyli 60 % tytułu słusznego), ale sprzedający posiada tytuł prawny do gruntu zgodnie z dokumentacją ( aktami ) w rządowym biurze protokolarnym do czasu całkowitej spłaty pożyczki. Jeżeli jednak kupujący zalega z płatnościami w ratach, umowa o grunt może uznać brak terminowej spłaty rat za naruszenie umowy, a kapitał własny gruntu może powrócić do sprzedającego, w zależności od postanowień umowy gruntowej.
Ponieważ umowy dotyczące gruntów mogą być łatwo pisane lub modyfikowane przez każdego sprzedającego lub kupującego; można spotkać się z różnymi planami spłaty. Tylko odsetki, ujemne amortyzacje , krótkie balony, ekstremalnie długie amortyzacje, żeby wymienić tylko kilka. Nierzadko zdarza się, że umowy dotyczące gruntów nie są rejestrowane. Z kilku powodów kupujący lub sprzedający mogą zdecydować, że umowa nie będzie wpisywana do rejestru aktów. Nie oznacza to nieważności umowy, ale zwiększa narażenie na niepożądane skutki uboczne. Niektóre stany, takie jak Minnesota, wydają umowy bez klauzuli przyspieszenia , co w przypadku niewywiązania się z umowy pozostawia sprzedającemu możliwość albo anulowania umowy, wypełnienia wszelkich głównych braków, jak w przypadku unieważnienia, lub wszczęcia postępowania sądowego o 18 miesiące lub dłużej, pozwalając kupującemu, jeśli nie korporacji, zachować swoje prawa do nieruchomości na czas prób windykacyjnych, przez co kupujący często będzie kwalifikował się do bankructwa, czyniąc z umowy bez wspomnianej klauzuli przyspieszenia w praktyce opcję ratalną , gdy kupujący nie posiada innych aktywów podlegających przejęciu. W przypadku bankructwa niektóre regiony będą interpretować to jako umowę wykonawczą, którą można odrzucić, podczas gdy inne będą traktować ją jako dług do spłaty z funduszu upadłościowego. Ta i wiele innych niejasności prawnych doprowadziło do tendencji do eliminowania korzystania z umów gruntowych w celu usunięcia wszelkich zachęt, aw rezultacie wady tych umów w porównaniu ze standardowym wekslem i hipoteką, które są wyraźniej zdefiniowane. w prawie i regulowane przez prawo.
Powody kontraktu gruntowego
Chociaż większość umów dotyczących gruntów można wykorzystać z różnych powodów, ich najczęstszym zastosowaniem jest forma krótkoterminowego finansowania zbytu. Zwykle, choć nie zawsze, termin zapłaty pełnej kwoty ceny zakupu przypada o lata wcześniej niż w przypadku pełnej zapłaty ceny zakupu zgodnie z harmonogramem spłat. W rezultacie końcowa płatność jest dużą płatnością balonową . Ponieważ kwota ostatniej płatności jest tak duża, kupujący może otrzymać w banku konwencjonalny kredyt hipoteczny na spłatę ostatniej raty. Umowy dotyczące gruntów są czasami wykorzystywane przez kupujących, którzy nie kwalifikują się do konwencjonalnych kredytów hipotecznych oferowanych przez tradycyjną instytucję kredytową z powodu braku stabilnego kredytu lub niewystarczającej zaliczki. Umowy dotyczące gruntów są również stosowane, gdy sprzedający jest chętny do sprzedaży, a kupujący nie ma wystarczająco dużo czasu na zorganizowanie konwencjonalnego finansowania.
Korzystanie z umowy o ziemię może mieć również inne zalety. Gdy pożyczkodawca będący stroną trzecią, na przykład instytucja finansowa, udziela pożyczki, strona trzecia ma własne interesy w zakresie ochrony przed dwoma pozostałymi zaangażowanymi stronami, sprzedającym i kupującym. Dla pożyczkodawcy ważne jest ustalenie prawidłowego tytułu własności i wartości nieruchomości, która ma służyć jako zabezpieczenie. W związku z tym pożyczkodawca zwykle wymaga usługi dotyczącej tytułu własności, w tym wyszukiwania tytułu i ubezpieczenia tytułu przez niezależną spółkę, wycenę i kontrolę termitów nieruchomości, aby upewnić się, że ma ona wystarczającą wartość, badanie terenu w celu upewnienia się, że nie ma żadnych naruszeń, oraz skorzystanie z usług prawników zamykanie odbywa się prawidłowo. Te wymagania pożyczkodawcy będącego stroną trzecią zwiększają koszty zamknięcia, które pożyczkodawca żąda od sprzedającego i / lub kupującego. Jeśli sprzedawca jest jednocześnie pożyczkodawcą, koszty te zwykle nie są wymagane przez sprzedawcę i mogą skutkować oszczędnościami na zamknięciu i mniejszą liczbą komplikacji. Sprzedający może również stanąć na stanowisku, że jeśli kupujący zażąda którejkolwiek z tych usług, może sam pokryć koszty i dokonać odpowiednich ustaleń. W przypadku nieruchomości, w których chodzi tylko o stosunkowo niezagospodarowany grunt i jeśli sprzedawca jest skłonny sfinansować, cena pustego gruntu może być tak niska, że konwencjonalne koszty zamknięcia nie są opłacalne i mogą stanowić przeszkodę w szybkiej, prostej sprzedaży. Łatwe finansowanie i prosta transakcja sprzedaży mogą być dobrym punktem sprzedaży dla sprzedającego do zaoferowania kupującemu.
Umowa gruntowa jest umową jednostronną i nie może być przeniesiona na innego kupującego bez zgody sprzedającego udzielającego finansowania.
Obawy dotyczące ochrony konsumentów
Ze względu na rosnące obawy, że sprzedaż za pośrednictwem umowy gruntowej może naruszać prawdę w przepisach dotyczących pożyczek , Biuro Ochrony Konsumentów (CFPB) rozważa uregulowanie tej sprzedaży nieruchomości. W 2015 r. Zmieniono prawo stanu Teksas, aby automatycznie przypisywać tytuł prawny do nieruchomości kupującemu poprzez złożenie umowy w urzędzie aktów prawnych hrabstwa, w którym znajduje się nieruchomość. Podczas gdy sprzedający traci tytuł własności, sprzedający zachowuje prawo zastawu sprzedającego na nieruchomości do salda umowy.
Historycznie rzecz biorąc, umowy typu „umowa czynna” były popularne w Chicago w połowie XX wieku, a kupujący, często czarne rodziny unikane od rządowych kredytów hipotecznych , „nie gromadzili kapitału i stanęli przed długą i niepewną drogą do posiadania”.