Wybitna domena w Stanach Zjednoczonych - Eminent domain in the United States

Wybitna domena w Stanach Zjednoczonych odnosi się do władzy stanu lub rządu federalnego do przejmowania własności prywatnej do użytku publicznego, jednocześnie wymagając „sprawiedliwego” odszkodowania dla pierwotnego właściciela. Może być delegowany ustawowo przez państwo do gmin, jednostek samorządu terytorialnego, a nawet osób prywatnych lub korporacji, gdy są one upoważnione do pełnienia funkcji o charakterze publicznym.

Własność przejęta przez domenę wybitną może być na użytek rządowy lub w drodze delegacji na rzecz osób trzecich , które przeznaczą ją na użytek publiczny lub obywatelski lub, w niektórych przypadkach, na rozwój gospodarczy. Najczęstsze zastosowania to budynki rządowe i inne obiekty, obiekty użyteczności publicznej , autostrady i linie kolejowe. Jednak może być również zajęty ze względu na bezpieczeństwo publiczne, jak w przypadku Centralii w Pensylwanii , gdzie ziemia została zajęta w wyniku pożaru podziemnej kopalni. Niektóre jurysdykcje wymagają, aby potępiający złożył ofertę zakupu przedmiotowej własności przed skorzystaniem z domeny wybitnej.

Terminologia

Określenie „wybitny domeny” został zaczerpnięty z monografii prawnej de jure Belli et Pacis , napisany przez holenderskiego prawnika Hugo Grotius w 1625 roku, który użył terminu eminens Dominium ( łacińskie dla najwyższego panowania ) i opisanej moc, co następuje:

[…] Własność poddanych znajduje się w nadrzędnej sferze państwa, tak aby państwo lub ten, kto w jej imieniu działa, mógł z niej korzystać, a nawet alienować i niszczyć, nie tylko w przypadku skrajnej konieczności, w której nawet osoby prywatne mieć prawo do własności innych, ale dla celów użyteczności publicznej, do których należy przypuszczać, że ci, którzy założyli społeczeństwo obywatelskie, zamierzali ustąpić miejsca prywatnym celom. Trzeba jednak dodać, że kiedy to nastąpi, państwo jest zobowiązane do wyrównania strat tym, którzy tracą swoją własność.

Niektóre stany USA używają terminu przywłaszczenie (Nowy Jork) lub „wywłaszczenie” (Luizjana) jako synonimów korzystania z wybitnych uprawnień domenowych.

Potępienie

Termin „potępienie” jest używany do opisania formalnego aktu wykonywania władzy wybitnej domeny w celu przeniesienia tytułu własności z jej prywatnego właściciela na rząd. Tego słowa nie należy mylić z jego sensem stwierdzenia, że nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania z powodu wad. Potępienie poprzez domenę wybitną oznacza, że ​​rząd przejmuje na własność nieruchomość lub jakiś mniejszy udział w niej, taki jak służebność , i musi zapłacić za to słuszne odszkodowanie. Po wniesieniu pozwu o skazanie, wysokość słusznego odszkodowania ustalana jest na rozprawie. Jednak w niektórych przypadkach właściciel nieruchomości kwestionuje prawo do zabrania, ponieważ proponowane zabranie nie jest przeznaczone do „użytku publicznego” lub potępiający nie jest prawnie upoważniony do zabrania przedmiotowej własności lub nie zastosował się do właściwych kroków merytorycznych lub proceduralnych, takich jak: wymagane prawnie. Również w niektórych przypadkach prawo do brania może zostać odebrane przez sądy z powodu braku publicznej konieczności brania (wymaganej ustawą), ale zdarza się to dość rzadko.

Inne nieruchomości

Wykonywanie wybitnej domeny nie ogranicza się do nieruchomości. Rządy mogą również potępić własność osobistą. Rządy mogą nawet potępić własność niematerialną, taką jak prawa kontraktowe , patenty , tajemnice handlowe i prawa autorskie . Nawet przejęcie przez miasto franczyzy zawodowej drużyny sportowej zostało uznane przez Sąd Najwyższy Kalifornii za objęte konstytucyjnym ograniczeniem „użytku publicznego”, chociaż ostatecznie przejęcie to nie było dozwolone, ponieważ uznano je za naruszenie klauzula o handlu międzystanowym Konstytucji Stanów Zjednoczonych.

Uprawnienia i ograniczenia konstytucyjne

Praktyka potępienia została przeszczepiona do amerykańskich kolonii z prawem zwyczajowym . We wczesnych latach nieulepszona ziemia mogła być zabierana bez rekompensaty; praktyka ta została przyjęta, ponieważ ziemia była tak obfita, że ​​można ją tanio wymienić. Kiedy nadszedł czas na przygotowanie projektu Konstytucji Stanów Zjednoczonych , pojawiły się różne poglądy na temat wybitnej domeny. Thomas Jefferson opowiadał się za wyeliminowaniem wszelkich pozostałości feudalizmu i forsował własność allodialną . James Madison , który napisał piątą poprawkę do konstytucji Stanów Zjednoczonych , miał bardziej umiarkowany pogląd i osiągnął kompromis, który miał na celu przynajmniej pewną ochronę praw własności, wyraźnie nakazując rekompensatę i używając terminu „użytkowanie publiczne” zamiast „cel publiczny”. ”, „interes publiczny” lub „pożytku publicznego”.

Prawo rządów do przejmowania własności prywatnej lub osobistej zawsze istniało w Stanach Zjednoczonych jako nieodłączny atrybut suwerenności. Władza ta znajduje się we władzy ustawodawczej rządu i nie może być wykonywana, chyba że ustawodawca zezwoli na jej użycie w ustawach określających, kto może z niej korzystać i w jakim celu. Ustawodawca może bezpośrednio przejąć własność prywatną, uchwalając ustawę przenoszącą tytuł na rząd. Właściciel nieruchomości może następnie dochodzić odszkodowania, pozywając w amerykańskim sądzie federalnych roszczeń. Ustawodawca może również przekazać władzę podmiotom prywatnym, takim jak zakłady użyteczności publicznej lub koleje, a nawet osobom fizycznym w celu uzyskania dostępu do ich gruntów śródlądowych. Jego użycie zostało ograniczone przez klauzulę dotyczącą przejęcia w piątej poprawce do konstytucji Stanów Zjednoczonych z 1791 r., która brzmi: „… ani własność prywatna nie może być przejmowana do użytku publicznego bez słusznego odszkodowania”. Piąta poprawka nie stworzyła prawa rządu krajowego do korzystania z wybitnej władzy domeny, po prostu ograniczyła ją do użytku publicznego.

Do użytku publicznego

Piąta Poprawka zawiera wymóg publicznego użytku zgodnie z Klauzulą ​​dotyczącą przejęć. Niektórzy historycy sugerowali, że te ograniczenia w przejmowaniu władzy były inspirowane potrzebą zezwolenia armii na zabezpieczanie wierzchowców, paszy i żywności od lokalnych ranczerów oraz postrzeganą potrzebą zapewnienia im rekompensaty za takie przejęcia. Podobnie żołnierze siłą szukali mieszkania w domach znajdujących się w pobliżu ich zadań wojskowych. Aby rozwiązać ten ostatni problem, Trzecia Poprawka została uchwalona w 1791 roku jako część Karty Praw Konstytucji Stanów Zjednoczonych . Przewidywał, że kwaterowanie żołnierzy na terenie prywatnym nie mogło nastąpić w czasie pokoju bez zgody właściciela ziemskiego. Wymagało to również, aby w czasie wojny obowiązywać ustalone prawo przy kwaterowaniu oddziałów na terenie prywatnym. Można przypuszczać, że nakazywałoby to „sprawiedliwe odszkodowanie”, wymóg generalnego korzystania z wybitnej domeny zgodnie z piątą poprawką. Wszystkie stany USA posiadają ustawodawstwo określające wybitne procedury dotyczące domen na swoich terytoriach.

Sąd Najwyższy USA konsekwentnie przesunięte na prawo państw do dokonywania własnych ustaleń użytku publicznego. W sprawie Clark przeciwko Nashowi (1905) Sąd Najwyższy przyznał, że różne części kraju mają wyjątkowe okoliczności, a zatem definicja użytku publicznego różniła się w zależności od stanu faktycznego sprawy. Rządził, że rolnik może rozszerzyć swój rów irygacyjny na ziemi innego rolnika (za rekompensatą), ponieważ rolnik ten był uprawniony do „przepływu wód wspomnianego Fort Canyon Creek… i korzystania z tych wód… [ jest] użytku publicznego." Tutaj, uznając suchy klimat i geografię stanu Utah , Trybunał wskazał, że rolnik nieprzylegający do rzeki miał takie samo prawo dostępu do wód jak rolnik, który był. Jednak do czasu ratyfikacji czternastej poprawki w 1868 r. ograniczenia w zakresie wybitnych dziedzin określone w piątej poprawce dotyczyły tylko rządu federalnego, a nie stanów. Pogląd ten zakończył się w 1896 r., kiedy w sprawie Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. przeciwko City of Chicago sąd orzekł, że najważniejsze postanowienia Piątej Poprawki zostały włączone do Klauzuli Prawnego Procesu Czternastej Poprawki, a zatem zostały teraz wiążące dla stanów, lub innymi słowy, gdy stany przejmują własność prywatną, są zobowiązane do oddania jej do użytku publicznego i zrekompensowania właścicielowi nieruchomości za jego stratę. Był to początek tego, co jest obecnie znane jako doktryna „ selektywnej inkorporacji ”.

Rozległa interpretacja wybitnej domeny została potwierdzona w sprawie Berman v. Parker (1954), w której Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych dokonał przeglądu wysiłków Dystryktu Kolumbii mających na celu przejęcie i zburzenie zniszczonych struktur w celu wyeliminowania slumsów w obszarze południowo-zachodniego Waszyngtonu. Po przejęciu, odbytym przez sąd, zajęte i zrównane z ziemią grunty mogły zostać przekazane prywatnym deweloperom, którzy mieli budować kondominia, prywatne biurowce i centrum handlowe. Sąd Najwyższy orzekł przeciwko właścicielom nienaruszonej nieruchomości znajdującej się na tym terenie, uzasadniając, że przedsięwzięcie należy oceniać w całości, a nie w ujęciu działka po działce. W sprawie Hawaii Housing Authority przeciwko Midkiff (1984) Sąd Najwyższy zatwierdził wykorzystanie wybitnej domeny w celu przeniesienia tytułu dzierżawcy gruntu na jego najemców, którzy posiadali i zajmowali domy zbudowane na dzierżawionej ziemi. Uzasadnieniem sądu było rozbicie oligopolu mieszkaniowego, a tym samym obniżenie lub stabilizacja cen mieszkań, choć w rzeczywistości, po decyzji Midkiffa , ceny mieszkań na Oahu gwałtownie wzrosły, w ciągu kilku lat ponad dwukrotnie.

Decyzja Sądu Najwyższego w sprawie Kelo przeciwko City of New London , 545 US 469 (2005) poszła o krok dalej i potwierdziła prawo New London w stanie Connecticut do przejmowania nienaruszonej własności prywatnej przez domenę wybitną, a następnie przeniesienia jej na dolara rocznie prywatnemu deweloperowi wyłącznie w celu zwiększenia dochodów gminy. Ta decyzja 5-4 spotkała się z dużym zainteresowaniem prasy i wywołała publiczne oburzenie krytykujące wybitne uprawnienia domenowe jako zbyt szerokie. W odpowiedzi na Kelo kilka stanów uchwaliło lub rozważyło ustawodawstwo stanowe, które dalej definiowałoby i ograniczało władzę wybitnej domeny. Sądy Najwyższe w Illinois, Michigan ( County of Wayne przeciwko Hathcock [2004]), Ohio ( Norwood, Ohio przeciwko Horney [2006]), Oklahomie i Południowej Karolinie orzekły, że nie zezwalają na takie przejęcia zgodnie z ich konstytucjami stanowymi.

Przebudowa w New London, będąca przedmiotem decyzji Kelo , okazała się fiaskiem i już dziesięć lat po decyzji sądu nic nie zostało zbudowane na zajętym terenie pomimo nakładów ponad 100 milionów dolarów z funduszy publicznych. Pfizer Corporation, który posiadał $ 300 mln ośrodek badawczy w dziedzinie, i byłby głównym beneficjentem dodatkowego rozwoju, ogłosił w 2009 roku, że będzie zamknąć swój zakład, a zrobił to na krótko przed wygaśnięciem swojego podatku 10-letniej umowa o ulgę z miastem. Obiekt został następnie zakupiony w 2010 roku za jedyne 55 milionów dolarów przez General Dynamics Electric Boat .

Tylko odszkodowanie

Klauzula dotycząca przejęcia nie zawiera definicji sprawiedliwego odszkodowania, ale sądy amerykańskie orzekły, że preferowaną miarą „sprawiedliwego odszkodowania” jest „godziwa wartość rynkowa”, tj. cena, jaką chętny, ale nie wywierający nacisku nabywca zapłaciłby chętnemu, ale nie wywierającemu nacisku sprzedawcy w dobrowolnej transakcji, w której obie strony są w pełni poinformowane o dobrych i złych cechach nieruchomości. Sąd orzekł w sprawie Stany Zjednoczone przeciwko 50 Acres of Land, że ten standard nie pozwala na zwiększenie rekompensaty za subiektywne wartości, które mogą być uważane za osobiste dla konkretnego właściciela.

Podejście to uwzględnia najwyższe i najlepsze wykorzystanie nieruchomości (tj. jej najbardziej opłacalne wykorzystanie), które niekoniecznie jest jego bieżącym użytkowaniem lub użytkowaniem narzuconym przez obecny podział na strefy, jeśli istnieje uzasadnione prawdopodobieństwo zmiany strefy. Musi to być wykorzystanie maksymalnie produktywne, które jest fizycznie możliwe, prawnie dopuszczalne i finansowo wykonalne. Obliczenie rekompensaty podlega również Zasadom Zakresu Projektu, które stanowią, że wzrost lub spadek wartości rynkowej nieruchomości w wyniku projektu, dla którego rząd nabywa grunt, musi być pominięty. Nie należy brać pod uwagę żadnego zastosowania, które jest zależne od programu rządowego.

Termin „Odszkodowanie z tytułu odprawy” jest używany w przypadku częściowych zajęć gruntów. Jest to nagroda wypłacana właścicielowi gruntu za uszczuplenie wartości części nieruchomości, która nie została zabrana i pozostaje w jego rękach.

Konsekwencje podatkowe

Gdy własność prywatna zostanie zniszczona, skazana lub zutylizowana, właściciel może otrzymać zapłatę w postaci majątku lub pieniędzy w formie ubezpieczenia lub wyroku skazującego. Jeżeli majątek jest przymusowo lub mimowolnie zamieniany na pieniądze (jak w sferze wybitnej), wpływy mogą być reinwestowane bez płacenia podatku od zysków kapitałowych, pod warunkiem, że są ponownie inwestowane w mienie podobne lub związane z usługą lub użytkowaniem w ten sposób przekształconej nieruchomości, nie należy dokonywać żadnych zysków kapitałowych. rozpoznane.

Rozkaz wykonawczy Busha

23 czerwca 2006 roku, w pierwszą rocznicę decyzji Kelo (patrz wyżej), prezydent George W. Bush wydał Zarządzenie 13406 , które stwierdzało w Rozdziale I, że rząd federalny musi ograniczyć wykorzystanie własności prywatnej do „użytku publicznego”. z „sprawiedliwą rekompensatą” (oba wyrażenia są używane w Konstytucji Stanów Zjednoczonych) w „celu przyniesienia korzyści ogółowi społeczeństwa”. Postanowienie ogranicza to użytkowanie, stwierdzając, że nie może być ono wykorzystywane „w celu realizacji interesów gospodarczych osób prywatnych, które mają otrzymać własność lub użytkowanie zajętego majątku”. Jednak domena wybitna jest częściej sprawowana przez samorządy lokalne i stanowe, choć często ze środków uzyskanych od rządu federalnego.

Nadużycia

Domena Eminent była wykorzystywana do nabywania gruntów od Afroamerykanów w celu rewitalizacji miast, aw innych przypadkach do ich wywłaszczania i usuwania z obszarów, na których ich obecność nie była pożądana przez białych sąsiadów, np . pododdział Bruce's Beach w Los Angeles w Kalifornii. Seneca Village była osadą na obszarze, który stał się nowojorskim Central Parkiem. Central Avenue była afroamerykańską dzielnicą w Tampie na Florydzie.

Wybitna domena została wykorzystana do odebrania własności japońskim Amerykanom uwięzionym przez rząd Stanów Zjednoczonych podczas II wojny światowej. Dla wielu ich domy i firmy zostały sprzedane, gdy zostali uwięzieni.

Zobacz też

• Lansing przeciwko Smith ,sprawa Sądu Apelacyjnego w Nowym Jorku mająca znaczenie dla wybitnego prawa domenowego.
• Zmniejszenie

Bibliografia

Dalsza lektura

• Mity i realia nadużywania wybitnych domen , Castle Coalition, czerwiec 2006.
• Steven Greenhut, Nadużycie władzy: jak rząd nadużywa Eminent Domain , Seven Locks Press, czerwiec 2004 r., książka w miękkiej okładce, 312 stron, ISBN  1-931643-37-7
• Joshua U. Galperin, Ostrzeżenie dla stanów, przyjęcie tego zaproszenia może być niebezpieczne dla zdrowia (bezpieczeństwo i dobrobyt publiczny): Analiza działalności legislacyjnej post-Kelo. 31 Vermont Law Review 663 (2007).
• John Ryskamp, The Eminent Domain Revolt: Zmiana postrzegania w nowej epoce konstytucyjnej, Nowy Jork: Algora Publishing, 2006.
• Sprawiedliwe odszkodowanie , Miesięczny raport o sprawach o potępienie, Gideon Kanner, redaktor, publikowany co miesiąc od 1957 roku.
• Bulldozed: „Kelo”, Eminent Domain and the American Lust for Land, Carla T. Main, Encounter Books, sierpień 2007.
• Krajowa Konferencja Legislaturach Stanowych , domena wybitnych . Informacje o prawie stanowym i ustawodawstwie.