Zagospodarowanie przestrzenne w Stanach Zjednoczonych - Zoning in the United States

Brzydkie przewody były jednym z celów agitacji pod koniec XIX wieku na rzecz podziału na strefy

Zagospodarowania przestrzennego w Stanach Zjednoczonych obejmuje różne zagospodarowania przestrzennego prawa spadające pod energetycznych policyjnych praw rządów stanowych i samorządów wobec władzy sprawować nad prywatną własnością nieruchomości . Najwcześniejsze przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego pochodzą z rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego Los Angeles z 1908 r. i rezolucji zagospodarowania przestrzennego Nowego Jorku z 1916 r. Począwszy od wczesnych lat dwudziestych, Departament Handlu Stanów Zjednoczonych opracował w latach dwudziestych XX wieku wzorcowe rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego i planowania, aby ułatwić stanom opracowywanie ustaw umożliwiających . Również na początku lat dwudziestych pozew zakwestionował lokalne zarządzenie dotyczące zagospodarowania przestrzennego na przedmieściach Cleveland, które ostatecznie zostało rozpatrzone przez Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych ( Euclid przeciwko Ambler Realty ).

Według New York Times , „ zagospodarowanie przestrzenne jednorodzinne jest praktycznie ewangelią w Ameryce”, ponieważ ogromna liczba miast zajmuje tereny ekstensywne pod zabudowę jednorodzinnych domów jednorodzinnych. Niedobór mieszkań w wielu obszarach metropolitalnych, w połączeniu z rasową segregacją mieszkaniową , doprowadził do zwiększonego zainteresowania opinii publicznej i debat politycznych na temat przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Badania wskazują, że rygorystyczne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego ograniczają podaż mieszkań i zawyżają ceny mieszkań, a także przyczyniają się do nierówności i osłabienia gospodarki.

Stwierdzono, że surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego przyczyniają się do rasowej segregacji mieszkaniowej w Stanach Zjednoczonych, a przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które traktują priorytetowo budownictwo jednorodzinne, wzbudzają obawy dotyczące dostępności mieszkań, przystępności cenowej mieszkań i szkód środowiskowych. Nie ma istotnych różnic między liberalnymi i konserwatywnymi właścicielami domów w ich sprzeciwie wobec budowy gęstej zabudowy w ich sąsiedztwie.

Pochodzenie i historia

Zagospodarowanie przestrzenne , rozumiane wąsko, odnosi się do wyznaczenia odrębnych sposobów użytkowania gruntów do ściśle określonych obszarów miasta. W szerszym ujęciu, zagospodarowania przestrzennego odnosi się do szerokiego zakresu lokalnych regulacji, które umożliwiają policyjne uprawnienia delegowane ze stanów. Na początku rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego w Stanach Zjednoczonych miały węższy zakres, a później były bardziej wszechstronne.

Najwcześniejsze przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w Stanach Zjednoczonych były pod wpływem żądania segregacji rasowej. W następstwie Ustawy o uczciwych warunkach mieszkaniowych z 1968 r. , która zakazywała jawnej dyskryminacji rasowej, miejscowości coraz częściej stosowały rzekomo nierasowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, aby trzymać osoby niebiałe z dala od białych dzielnic. Miejscowości zakazały budynków wielorodzinnych, które częściej były zajmowane przez mniejszości rasowe i niedawnych imigrantów.

1908-1930

Rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego Los Angeles z 1908 r.

Odwierty naftowe w Los Angeles, 1905

Rada Miejska Los Angeles uchwaliła pierwsze zarządzenie dotyczące zagospodarowania przestrzennego w Stanach Zjednoczonych w dniu 24 września 1908 r. Chociaż zarządzenie to nie przypisało wszystkich części miasta do mapy zagospodarowania przestrzennego, tak jak w przypadku późniejszych rozporządzeń amerykańskich, ustanowiło zarówno dzielnice mieszkalne, jak i przemysłowe . Istniejące przepisy dotyczące uciążliwości zakazywały już niektórych zastosowań przemysłowych w Los Angeles . Niebezpieczne firmy (takie jak składowanie materiałów wybuchowych) były nielegalne przed 1908 r., podobnie jak użytkowanie gruntów o nieprzyjemnym zapachu, takie jak rzeźnie i garbarnie . Rozporządzenie stworzyło trzy duże dzielnice mieszkaniowe z identycznymi prawami i wszystkie zakazywały prowadzenia działalności, takiej jak pralnie, składy drewna i ogólnie wszelki przemysł wykorzystujący sprzęt napędzany silnikami. Prawo mogło spowodować relokację przedsiębiorstw z mocą wsteczną i nie wymagało odszkodowania. Zakaz prania miał aspekt rasowy, ponieważ wiele z nich należało do chińskich mieszkańców i obywateli. Sąd Najwyższy Kalifornii już podtrzymał takie zasady w Yick Wo (1886). Wiele późniejszych spraw sądowych w Kalifornii poparło zarządzenie z 1908 r., nawet w jednym przypadku przeniesienia ex post facto istniejącej cegielni.

To samo rozporządzenie z 1908 r. ustanowiło osiem okręgów przemysłowych. Zostały one narysowane głównie na obszarach, które już wcześniej były miejscem znacznego rozwoju przemysłowego, w obrębie korytarzy wzdłuż linii kolejowych towarowych i rzeki Los Angeles . Jednak w latach 1909-1915 Rada Miejska Los Angeles odpowiedziała na niektóre prośby podmiotów gospodarczych o stworzenie wyjątków od zakazów przemysłowych w trzech dzielnicach mieszkaniowych z 1908 roku. Zrobili to poprzez prawne urządzenie dzielnic w dzielnicach. Podczas gdy niektóre mogły być łagodne, takie jak dzielnice filmowe, inne zanieczyszczały, takie jak dzielnice rzeźni drobiu. Pomimo rozszerzającej się listy wyjątków, nowe rozporządzenia w innych miastach (tj. rozporządzenie Oakland z 1914 r.) podążały za modelem Los Angeles z 1908 r. do około 1917 r. Do 1913 r. istniały 22 miasta z rozporządzeniami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego.

Zarządzenia zagospodarowania przestrzennego oparte na rasie, 1910-1917

Wielu amerykańskich miast przeszły mieszkalnych prawa segregacji ze względu na rasę między 1910 a 1917 Baltimore City Council przeszedł taką ustawę w grudniu 1910. W przeciwieństwie do Los Angeles dzielnicy mieszkalnej który stworzył dobrze zdefiniowanych obszarów mieszkalnych zagospodarowania przestrzennego, Baltimore system został wdrożony blok po bloku. Druid Hill już wcześniej istniało jako dzielnica de facto całkowicie czarna, ale niektórzy biali w pobliskich dzielnicach protestowali przeciwko formalnej segregacji. Zaledwie kilka miesięcy później Richmond w stanie Wirginia uchwaliło swoje prawo zagospodarowania przestrzennego oparte na rasie, choć zostało ono unieważnione przez Sąd Najwyższy Wirginii . W ciągu następnych kilku lat kilka południowych miast ustanowiło oparte na rasie zarządzenia strefowe, w tym cztery inne miasta w Wirginii , jedno w Północnej Karolinie , a drugie w Południowej Karolinie . Atlanta uchwaliła prawo podobne do rozporządzenia Baltimore z 1910 roku. Przed 1918 r. w Nowym Orleanie , Louisville , St. Louis i Oklahoma City przyjęto rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego oparte na rasie .

W końcu Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych unieważnił rozporządzenie z Louisville, orzekając w sprawie Buchanan przeciwko Warley, że podział na strefy w oparciu o rasę stanowi naruszenie Czternastej Poprawki; dokładniej, Trybunał uznał, że prawo naruszało „prawo do zawierania umów” oraz prawo do przeniesienia własności mienia. Pomimo orzeczenia Buchanana , miasto Atlanta opracowało nowe zarządzenie strefowe oparte na rasie, argumentując, że Sąd Najwyższy zastosował się jedynie do określonych wad rozporządzenia z Louisville. Nawet po tym, jak Sąd Najwyższy stanu Georgia unieważnił rozporządzenie Atlanty, miasto nadal używało swoich map zagospodarowania przestrzennego o podłożu rasowym. Inne gminy przetestowały granice Buchanan ; Florida , Apopka i West Palm Beach opracowały rozporządzenia w sprawie zagospodarowania przestrzennego mieszkań oparte na rasie. Birmingham , Indianapolis i Nowy Orlean uchwaliły przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego oparte na rasie, podczas gdy Atlanta, Austin , Kansas City, Missouri i Norfolk brały pod uwagę rasę w swoich decyzjach dotyczących podziału na strefy. W niektórych przypadkach praktyki te trwały przez dziesięciolecia po Buchanan .

Chociaż nie jest to wyraźnie oparte na rasie, uważa się, że Berkeley w Kalifornii jest miejscem, w którym po raz pierwszy powstało jednorodzinne planowanie przestrzenne, jako próba utrzymania mniejszości z dala od białych dzielnic.

1916 Rezolucja zagospodarowania przestrzennego Nowego Jorku

Wczesna pocztówka przedstawiająca Equitable Building
Wykres rozporządzenia w sprawie zagospodarowania przestrzennego miasta Nowy Jork z 1916 r. z przykładowym wzniesieniem ulicy o wysokości 80 stóp w dzielnicy o wysokości 2½ razy

W 1916 r. Nowy Jork przyjął pierwsze przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które miały obowiązywać w całym mieście w odpowiedzi na budowę Equitable Building (który nadal stoi przy 120 Broadway). Budynek górował nad sąsiednimi rezydencjami, całkowicie pokrywając całą dostępną powierzchnię działki w granicach nieruchomości, blokując okna sąsiednich budynków i zmniejszając dostępność światła słonecznego dla ludzi na dotkniętym obszarze.

Mapa zagospodarowania przestrzennego Bassetta ustanowiła ograniczenia wysokości dla całego miasta, wyrażone jako stosunek maksymalnej wysokości budynku do szerokości sąsiednich ulic. Strefy mieszkalne były najbardziej restrykcyjne, ograniczając wysokość budynków do nie większej niż szerokość sąsiednich ulic. Ustawa regulowała również użytkowanie gruntów, zapobiegając wkraczaniu fabryk i magazynów do dzielnic handlowych.

Prawa te , napisane przez komisję pod przewodnictwem Edwarda Bassetta i podpisane przez burmistrza Johna Purroya Mitchela , stały się planem podziału na strefy w pozostałej części kraju, częściowo dlatego, że Bassett kierował grupą prawników zajmujących się planowaniem, którzy napisali ustawę Standard State Zoning Enabling Act, która została wydane przez Departament Handlu USA w 1924 roku i przyjęte prawie bez zmian przez większość stanów. Wpływ tych przepisów zagospodarowania przestrzennego na kształt drapaczy chmur został słynnie zilustrowany przez architekta i ilustratora Hugh Ferriss .

Ustawa o standardowym stanie strefowym

Stanowy Standard Zoning Enabling Act (SZEA) jest federalnym dokumentem planistycznym opracowanym i opublikowanym przez Departament Handlu Stanów Zjednoczonych w 1924 roku, który dał stanom model, zgodnie z którym mogą uchwalić własne przepisy dotyczące stref. Genezą tego aktu jest inicjatywa Herberta Hoovera w okresie pełnienia funkcji Sekretarza Handlu. Wychodząc z ogólnej polityki zwiększania własności domów w Stanach Zjednoczonych, sekretarz Hoover ustanowił Komitet Doradczy ds. Zagospodarowania Przestrzennego, któremu przydzielono zadanie opracowania wzorcowych ustaw zagospodarowania przestrzennego. Komitet ten był później znany jako Komitet Doradczy ds. Planowania Miasta i Zagospodarowania Przestrzennego. Wśród członków tego komitetu byli Edward Bassett, Alfred Bettman , Morris Knowles , Nelson Lewis , Frederick Law Olmsted, Jr. i Lawrence Veiller .

Komitet Doradczy ds. Zagospodarowania Przestrzennego powołał podkomisję pod tytułem „Ustawy i rozporządzenia”. Ta komisja – w skład której weszli Bassett, Knowles, Lewis i Veiller – skomponowała serię projektów dla SZEA, z których jeden datowany był już na 15 grudnia 1921 r. Drugi projekt wyszedł z podkomisji w styczniu 1922 r. Kilka projektów zakończyło się pierwszy opublikowany dokument w 1924 r., który został poprawiony i ponownie opublikowany w 1926 r.

Euclid przeciwko Ambler Realty

Konstytucyjność zagospodarowania przestrzennego rozporządzeń zostało podtrzymane przez Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych w Wiosce Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. w 1926 roku Rozporządzenia strefowanie Euclid, Ohio zostało zakwestionowane w sądzie przez lokalnego właściciela gruntu, na podstawie tego, że ograniczenie korzystania z mienie naruszyło czternastą poprawkę do konstytucji Stanów Zjednoczonych . Firma Ambler Realty Company złożyła pozew 13 listopada 1922 r. przeciwko Village of Euclid w stanie Ohio, twierdząc, że lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego skutecznie obniżyły wartość jej nieruchomości. Wioska wyznaczyła obszar ziemi należącej do Ambler Realty jako dzielnicę mieszkaniową. Ambler twierdził, że straciłoby to pieniądze, ponieważ gdyby grunt mógł zostać wydzierżawiony użytkownikom przemysłowym, przyniósłby znacznie więcej pieniędzy niż jako obszar mieszkalny. Ambler Realty twierdził, że te naruszenia implikowały niekonstytucyjne przejęcie mienia i odmówiły równej ochrony prawnej.

Houston, 1924–1929

Houston pozostaje wyjątkiem w Stanach Zjednoczonych, ponieważ nigdy nie przyjęło rozporządzenia w sprawie zagospodarowania przestrzennego. Jednak w latach dwudziestych XX wieku istniało silne poparcie dla podziału na strefy w Houston wśród elementów władz miejskich i elit miasta. W 1924 roku burmistrz Oscar Holcombe powołał pierwszą ufundowaną Komisję Planowania Miasta. Rada Miejska głosowała za zatrudnieniem S. Herberta Hare of Hare and Hare jako konsultanta ds. planowania. Po uchwaleniu w 1927 r. stanowego prawa do zagospodarowania przestrzennego Holcombe wyznaczył Willa Hogga na przewodniczącego nowej Komisji Planowania Miasta. Will Hogg był współzałożycielem rozwoju River Oaks , synem byłego gubernatora Teksasu i spadkobiercą rodzinnego bogactwa naftowego. Do 1929 roku zarówno Hare, jak i Hogg porzucili wysiłki zmierzające do przeprowadzenia referendum w sprawie zagospodarowania przestrzennego. W ich ocenie nie było na to wystarczającego poparcia. Hogg zrezygnował z funkcji przewodniczącego Komisji Planowania Miasta w tym roku.

Wśród dużych, zaludnionych miast w Stanach Zjednoczonych, Houston wyróżnia się jako największe miasto w kraju, w którym nie obowiązują żadne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego . Wyborcy Houston odrzucili próby wprowadzenia podziału na strefy w 1948, 1962 i 1993 roku. Houston jest jednak podobne do innych dużych miast w Pasie Słońca , z których większość doświadczyła wzrostu populacji w epoce samochodów . Największe z tych miast, takie jak Los Angeles , Atlanta , Miami , Tampa , Dallas , Phoenix i Kansas City , wszystkie rozszerzyły swoje obszary metropolitalne wraz z Houston, jednocześnie stosując podział na strefy.

Chociaż Houston nie ma oficjalnych rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, wiele prywatnych nieruchomości ma prawne umowy lub „ograniczenia dotyczące uczynków”, które ograniczają przyszłe użytkowanie gruntów, z efektami podobnymi do systemów zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto miasto uchwaliło przepisy dotyczące rozwoju, które określają podział działek, standardowe komplikacje i wymagania dotyczące parkowania. Przepisy przyczyniły się do rozrostu miasta zależnego od samochodów , wymagając istnienia dużych minimalnych rozmiarów działek mieszkalnych i dużych komercyjnych parkingów.

Zakres

Czasami jest określony przepis dotyczący parkowania

Teoretycznie głównym celem podziału na strefy jest oddzielenie zastosowań, które uważa się za niezgodne. W praktyce podział na strefy jest również stosowany jako system pozwoleń, aby zapobiec szkodom dla nowych budynków lub firm . Przeznaczenie jest powszechnie wykonywane przez samorządy takie jak powiaty czy gminy , chociaż państwo określa charakter planu zagospodarowania przestrzennego ustawą zezwalającą na warunki zabudowy. Ziemie federalne nie podlegają kontroli planowania stanowego.

Zagospodarowanie przestrzenne może obejmować uregulowanie rodzajów działalności, które będą dopuszczalne na poszczególnych działkach (np. tereny otwarte, mieszkalne, rolnicze , handlowe lub przemysłowe), gęstość, w której te działania mogą być wykonywane (od zabudowy o małej gęstości, np. jednorodzinna). domy jednorodzinne o dużym zagęszczeniu np. wieżowce ), wysokość zabudowy, ilość zajmowanej przez konstrukcje powierzchni, położenie budynku na działce ( utrudnienia ), proporcje rodzajów powierzchni na działce (na przykład, ile krajobrazowy przestrzeni i ile betonowa przestrzeń), a ile parkowanie musi być zapewnione. Niektóre strefy handlowe określają, jakie produkty mogą być sprzedawane w poszczególnych sklepach. Szczegóły dotyczące tego, w jaki sposób poszczególne systemy planowania uwzględniają podział na strefy w swoich reżimach regulacyjnych, różnią się, chociaż intencja jest zawsze podobna.

Większość systemów zagospodarowania przestrzennego ma procedurę przyznawania odchyleń (wyjątków od zasad zagospodarowania przestrzennego), zwykle z powodu pewnych postrzeganych trudności ze względu na szczególny charakter danej nieruchomości . Jeśli rozbieżność nie jest uzasadniona, może to spowodować powstanie zarzutu dotyczącego podziału na strefy . Większość stanowych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego zakazuje lokalnym władzom zagospodarowania przestrzennego angażowania się w jakiekolwiek zagospodarowania przestrzennego, ponieważ podważałoby to cel planu zagospodarowania przestrzennego.

Kody stref różnią się w zależności od jurysdykcji. Jako jeden przykład, strefy mieszkalne mogą być kodowane jako R1 dla domów jednorodzinnych , R2 dla domów dwurodzinnych i R3 dla domów wielorodzinnych . Jako inny przykład, R60 może reprezentować minimalną działkę o powierzchni 60 000 stóp kwadratowych (1,4 akrów lub około 0,5 hektara) na dom jednorodzinny, podczas gdy R30 może wymagać działki o połowę mniejszej.

Wyzwania prawne

Istnieje kilka ograniczeń w zdolności władz lokalnych do egzekwowania uprawnień policji do kontrolowania użytkowania gruntów. Po pierwsze, ograniczenia konstytucyjne obejmują wolność słowa (pierwsza poprawka), niesprawiedliwe odbieranie mienia (piąta poprawka) i równą ochronę (czternasta poprawka). Istnieją również ustawy federalne, które czasami ograniczają lokalny podział na strefy. Należą do nich: Federal Housing Changes Act z 1988 r., Americans with Disabilities Act z 1990 r. oraz Religijna ustawa o użytkowaniu gruntów i osobach zinstytucjonalizowanych z 2000 r.

Wolność słowa

Samorządy lokalne regulują oznakowanie własności prywatnej za pomocą rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Niekiedy sądy unieważniają ustawy regulujące treść mowy, a nie maniery i sposoby mówienia. Jeden z sądów unieważnił lokalne zarządzenie, które zakazywało „sprzedaży” i „sprzedawania” znaków na własności prywatnej. Inny sąd unieważnił prawo zakazujące szyldów dla dorosłych kabaretów.

Ujęcia po 1987 r.

Począwszy od 1987 r., kilka spraw Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych orzekło przeciwko przepisom dotyczącym użytkowania gruntów jako zabraniu wymagającym sprawiedliwego odszkodowania zgodnie z piątą poprawką do konstytucji . Pierwszy angielski kościół ewangelicko-luterański przeciwko hrabstwu Los Angeles orzekł, że nawet tymczasowe zabranie może wymagać odszkodowania. Nollan przeciwko Kalifornijskiej Komisji Wybrzeża orzekł, że warunki pozwolenia na budowę , które nie przyczyniają się w znacznym stopniu do realizacji celów zatwierdzonych przez agencję, wymagają odszkodowania. Lucas przeciwko Radzie Wybrzeża Karoliny Południowej orzekł, że liczne kwestie środowiskowe nie są wystarczające, aby zaprzeczyć wszelkiemu rozwojowi bez rekompensaty. Dolan przeciwko miastu Tigard orzekł, że warunki pozwolenia muszą być z grubsza proporcjonalne do skutków proponowanego nowego rozwoju. Prawa majątkowe objęte prawem Palazzolo przeciwko Rhode Island nie są umniejszane przez niekonstytucyjne przepisy, które istniały bez sprzeciwu w czasie, gdy skarżący właściciel nieruchomości nabył tytuł własności.

Równa ochrona

Określone przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zostały uchylone w niektórych innych przypadkach w USA, gdzie przepisy te nie były stosowane równomiernie (naruszenie równej ochrony ) lub uznano, że naruszają wolność słowa . W Atlanta przedmieście Roswell , Georgia , zarządzenie zakazujące billboardów został obalony w sądzie na takich podstawach. Uznano, że rozporządzenie w sprawie oznaczeń gminy musi być treścią neutralne w stosunku do regulacji oznaczeń . Miasto Roswell , Georgia teraz ustanowił zarządzenia znak, który reguluje objawy, opartą wyłącznie na dwuwymiarowych kodów estetycznych i zamiast interpretacji treści znaku (czyli wykorzystanie kolorów, napis, itd.).

Ćwiczenia religijne

Przy innych okazjach instytucje religijne próbowały obejść przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, powołując się na ustawę o przywróceniu wolności religijnej z 1993 r. (RFRA). Sąd Najwyższy ostatecznie uchylił RFRA w takiej właśnie sprawie, City of Boerne przeciwko Flores 521 US 507 (1997). Kongres uchwalił jednak w 2000 r. ustawę o używaniu gruntów religijnych i osobach zinstytucjonalizowanych (RLUIPA) w celu rozwiązania kontrowersyjnych konstytucyjnie problemów RFRA.

W przypadku 2005 r Cutter v. Wilkinson The Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych orzekł RLUIPA być stosowane jako konstytucyjny osobom zinstytucjonalizowanych, ale jeszcze nie zdecydował konstytucyjność RLUIPA jako że odnosi się do religijnych zastosowań lądowych.

Rodzaje

Kodeksy zagospodarowania przestrzennego ewoluowały na przestrzeni lat, wraz ze zmianą teorii planowania miejskiego, zmianami ograniczeń prawnych i zmianą priorytetów politycznych. Różne podejścia do podziału na strefy można podzielić na cztery szerokie kategorie: Euklidesowe, Performance, Incentive i Form-based.

Euklidesa

Nazwane ze względu na rodzaj kodu strefowego przyjętego w mieście Euclid w stanie Ohio, euklidesowe kody strefowe są zdecydowanie najbardziej rozpowszechnione w Stanach Zjednoczonych i są szeroko stosowane zarówno w małych, jak i dużych miastach.

Standardowy Euklides

Zagospodarowanie przestrzenne euklidesowe, znane również jako zagospodarowanie przestrzenne „budowlane”, charakteryzuje się podziałem użytkowania gruntów na określone okręgi geograficzne i normami wymiarowymi określającymi ograniczenia zakresu działalności deweloperskiej, która może odbywać się na działkach w obrębie każdego rodzaju okręgu. Typowe typy dzielnic zagospodarowania przestrzennego w zagospodarowaniu przestrzennym euklidesowym to: mieszkalne (jednorodzinne), mieszkalne (wielorodzinne), handlowe i przemysłowe. Zastosowania w każdym okręgu są zwykle ściśle określone, aby wykluczyć inne rodzaje zastosowań (dzielnice mieszkalne zazwyczaj nie zezwalają na zastosowania komercyjne lub przemysłowe). Niektóre zastosowania „dodatkowe” lub „warunkowe” mogą być dozwolone w celu zaspokojenia potrzeb podstawowych zastosowań. Standardy wymiarowe mają zastosowanie do wszelkich konstrukcji budowanych na działkach w obrębie każdego rejonu zagospodarowania przestrzennego i zazwyczaj przyjmują formę ograniczeń, limitów wysokości, minimalnych rozmiarów działek, limitów pokrycia działek i innych ograniczeń dotyczących przegród zewnętrznych budynku.

Strefowanie euklidesowe jest stosowane przez wiele gmin ze względu na łatwość jego wdrożenia (jeden zestaw wyraźnych, nakazowych zasad), ugruntowany precedens prawny oraz znajomość planistów i profesjonalistów zajmujących się projektowaniem. Strefy euklidesowe były jednak krytykowane za brak elastyczności. Rozdzielenie zastosowań przyczynia się do niekontrolowanego rozwoju miast , utraty otwartej przestrzeni, wysokich kosztów infrastruktury i uzależnienia od samochodów .

Euklidesa II

Euclidean II Strefing wykorzystuje tradycyjne euklidesowe klasyfikacje stref (przemysłowe, komercyjne, wielorodzinne, mieszkaniowe itp.), ale umieszcza je w porządku hierarchicznym „zagnieżdżając” jedną klasę strefową w innej, podobnie jak koncepcja Planned Unit Developments (PUD) mieszana zastosowań, ale teraz dla wszystkich dzielnic.

Na przykład budownictwo wielorodzinne jest dozwolone nie tylko w rejonach wielorodzinnych wyższego rzędu, ale także w rejonach wysokiego rzędu komercyjnych i przemysłowych. Ochrona wartości ziemi jest utrzymywana poprzez rozwarstwienie obszarów zagospodarowania przestrzennego na poziomy według ich lokalizacji w społeczności miejskiej (sąsiedztwo, gmina, gmina i region). Podział na strefy Euclidean II obejmuje również transport i usługi komunalne jako nowe obszary podziału na strefy w swojej macierzy podziału na trzy kategorie: publiczne, półpubliczne i prywatne. Ponadto, wszystkie dozwolone działania i definicje Euclidean II Zonening są bezpośrednio powiązane z kodeksem budowlanym stanu, Municode i Północnoamerykańskim Systemem Klasyfikacji Przemysłu ( NAICS ), zapewniając jednolitość w całym stanie. Podział na strefy Euclidean II wspiera koncepcje mieszanego użytkowania, nowej urbanistyki i „najwyższego i najlepszego wykorzystania” oraz upraszcza wszystkie klasyfikacje stref w jeden i jednolity zestaw działań. Stosunkowo łatwo jest dokonać przejścia z większości istniejących systemów klasyfikacji strefowej na system strefowy Euclidean II.

Inteligentne zagospodarowanie przestrzenne

Inteligentne strefowanie (lub inteligentne kodowanie) jest alternatywą dla stref euklidesowych. Istnieje wiele różnych technik realizacji inteligentnego podziału na strefy. Strefy pływające, podział na strefy klastra i planowany rozwój jednostek (PUD) są możliwe nawet wtedy, gdy istnieje konwencjonalny kod euklidesowy, lub konwencjonalny kod można całkowicie zastąpić kodem inteligentnym, jak proponuje miasto Miami. Następujące trzy techniki mogą być użyte do osiągnięcia albo konwencjonalnego oddzielenia zastosowań, albo bardziej przyjaznego dla środowiska, tradycyjnego rozwoju sąsiedztwa, w zależności od tego, jak napisane są kody.

W przypadku poważnej reformy stref euklidesowych zwykle konieczne są tradycyjne rozporządzenia dotyczące rozwoju sąsiedztwa, takie jak kodeksy oparte na formularzach lub SmartCode .

Strefy pływające obejmują rozporządzenie, które opisuje charakterystykę strefy i wymagania dotyczące jej ustanowienia, ale jej lokalizacja pozostaje bez oznaczenia, dopóki rada nie stwierdzi, że istnieje sytuacja, która pozwala na wprowadzenie tego typu strefy na określonym obszarze. Po spełnieniu kryteriów pływającej strefy, pływająca strefa przestaje „pływać” i zostaje przyjęta w drodze zmiany podziału na strefy. Niektóre stany zezwalają na ten rodzaj podziału na strefy, takie jak Nowy Jork i Maryland, podczas gdy stany, takie jak Pensylwania , nie, jako przykład podziału na strefy . Aby utrzymać strefę pływającą, plan główny musi zezwalać na strefy ruchome lub przynajmniej nie powinny one kolidować z planem głównym. Ponadto przewidziane dla nich kryteria i standardy powinny być adekwatne, a podejmowane działania nie powinny być arbitralne lub nierozsądne. Ogólnie rzecz biorąc, strefa pływania jest łatwiejsza do przyjęcia i odporna na wyzwania prawne, jeśli nie różni się znacząco od obszaru strefowego, w którym jest wdrażana.

Podział na strefy pozwala na zgrupowanie obiektów mieszkalnych bliżej siebie niż jest to zwykle dozwolone, co pozwala na pozostawienie znacznej powierzchni ziemi przeznaczonej na otwartą przestrzeń.

Planowany rozwój jednostki to podział na strefy, ale dopuszcza mieszane zastosowania . Obejmują one kilka zastosowań komercyjnych i lekkiego przemysłu w celu połączenia tradycyjnego środowiska śródmiejskiego, ale w skali podmiejskiej. Niektórzy argumentowali jednak, że taki planowany rozwój jednostki może być fikcją w celu wprowadzenia zastosowań handlowych i przemysłowych zabronionych przez prawo zagospodarowania przestrzennego stanu; niektóre sądy uznały takie „pozorne” za „arbitralne i kapryśne nadużycie” władzy policyjnej.

Wydajność

Znany również jako „planowanie oparte na efektach”, określanie stref wydajności wykorzystuje kryteria oparte na wydajności lub zorientowane na cel w celu ustalenia parametrów przeglądu proponowanych projektów rozwojowych w dowolnym obszarze gminy. Zagospodarowanie przestrzenne często wykorzystuje system „punktowy”, w ramach którego deweloper może przyznać kredyty na osiągnięcie ustalonych celów zagospodarowania przestrzennego, wybierając z „menu” opcji zgodności (niektóre przykłady obejmują: łagodzenie wpływu na środowisko, zapewnianie udogodnień publicznych, budowanie niedrogich mieszkań jednostek itp.). Dodatkowe uznaniowe kryteria mogą zostać ustalone również w ramach procesu przeglądu.

Atrakcyjność podziału na strefy wynika z wysokiego poziomu elastyczności, racjonalności, przejrzystości i odpowiedzialności. Podział na strefy wydajności pozwala uniknąć arbitralnego charakteru podejścia euklidesowego i lepiej łączy zasady rynkowe i prawa własności prywatnej z ochroną środowiska. Jednak podział na strefy wydajności może być niezwykle trudny do wdrożenia i może wymagać wysokiego poziomu uznaniowych działań ze strony organu nadzorczego. Z tego powodu podział na strefy wydajności nie został powszechnie przyjęty w Stanach Zjednoczonych i zwykle ogranicza się do określonych kategorii w ramach szerszego kodu nakazowego, gdy zostanie znaleziony.

Zachęta

Po raz pierwszy wdrożony w Chicago i Nowym Jorku, planowanie strefowe ma na celu zapewnienie opartego na nagrodach systemu zachęcającego do rozwoju zgodnego z ustalonymi celami rozwoju obszarów miejskich. Zazwyczaj ustalany jest podstawowy poziom nakazowych ograniczeń dotyczących rozwoju oraz zostanie ustanowiona obszerna lista kryteriów motywacyjnych, które deweloperzy mogą przyjąć lub nie, według własnego uznania. Skala nagród powiązana z kryteriami motywacyjnymi stanowi zachętę dla deweloperów do włączenia pożądanych kryteriów rozwoju do swoich projektów. Typowe przykłady obejmują ( wskaźnik powierzchni ) premie za przystępne mieszkania zapewnione na miejscu oraz premie ograniczające wysokość za włączenie udogodnień publicznych na miejscu. W ciągu ostatnich 20 lat w całych Stanach Zjednoczonych coraz powszechniejsze stało się wyznaczanie stref motywacyjnych.

Podział na strefy zachęt zapewnia wysoki stopień elastyczności, ale może być skomplikowany w administrowaniu. Im bardziej proponowana inwestycja wykorzystuje kryteria motywacyjne, tym dokładniej musi być oceniana na zasadzie uznaniowej. Początkowe tworzenie struktury zachęt, aby jak najlepiej służyć priorytetom planowania, również może być trudne i często wymaga szeroko zakrojonych, ciągłych zmian w celu utrzymania równowagi między wielkością zachęty a wartością przyznawaną deweloperom.

Oparte na formularzu

Zagospodarowanie przestrzenne oparte na formularzu opiera się na zasadach stosowanych do terenów pod zabudowę zgodnie z kryteriami zarówno nakazowymi, jak i potencjalnie uznaniowymi. Zazwyczaj kryteria te zależą od wielkości partii, lokalizacji, bliskości i innych różnych cech charakterystycznych dla miejsca i zastosowania. Na przykład w podmiejskiej dzielnicy mieszkalnej jednorodzinnej można zezwolić na takie zastosowania, jak biura, handel detaliczny, a nawet przemysł lekki, o ile są zgodne (opóźnienie, wielkość budynku, pokrycie działki, wysokość i inne czynniki) z innymi istniejącymi inwestycjami. w obszarze.

Kody oparte na formularzach oferują znacznie większą elastyczność w zastosowaniach budowlanych niż kody euklidesowe, ale ponieważ są stosunkowo nowe, ich tworzenie może być trudniejsze. Kody oparte na formularzach nie zostały jeszcze powszechnie przyjęte w Stanach Zjednoczonych. Gdy kody oparte na formularzach nie zawierają odpowiednich ilustracji i diagramów, są krytykowane jako trudne do interpretacji.

Jednym z przykładów niedawno przyjętego kodu z cech konstrukcyjnych formy oparte jest Kodeks Development Grunty przyjęty przez Louisville , Kentucky w roku 2003. Ten kod zagospodarowania przestrzennego dzielnic tworzy „formy” do Louisville Metro. Każda dzielnica ma na celu uznanie, że niektóre obszary miasta mają charakter bardziej podmiejski, podczas gdy inne są bardziej miejskie. Wady budynków, wysokości i cechy konstrukcyjne różnią się w zależności od dzielnicy formy. Na przykład, w dzielnicy z „tradycyjnym sąsiedztwem”, maksymalna przeszkoda może wynosić 15 stóp (4,6 m) od granicy nieruchomości, podczas gdy w podmiejskiej „sąsiedztwie” może nie być maksymalnej oporności.

Dallas w Teksasie opracowuje obecnie opcjonalne zarządzenie strefowe oparte na formularzach. Ponieważ koncepcja kodów opartych na formularzu jest stosunkowo nowa, ten rodzaj podziału na strefy może być trudniejszy do wprowadzenia.

Jedna z wersji stref opartych na formularzu lub „zintegrowanych z formularzami” wykorzystuje metodę nakładania obszaru podstawowego lub strefę „złożoną”. Ta metoda opiera się na strukturze euklidesowej i obejmuje trzy komponenty okręgu — komponent użytkowania, komponent terenu i komponent architektoniczny.

Komponent użytkowania ma podobny charakter do obszarów użytkowania stref euklidesowych. Jednak z naciskiem na standardy formularzy, komponenty użytkowania są zazwyczaj bardziej inkluzywne i mają szerszy zakres. Komponenty terenu definiują różnorodne warunki na placu budowy, od niskiej do wysokiej intensywności, takie jak wielkość i skala budynków i parkingów, konstrukcje pomocnicze, pasy przejezdne dla celów handlowych, architektura krajobrazu, przechowywanie i ekspozycja na zewnątrz, tankowanie i mycie pojazdów, podwieszane drzwi usługowe , itp. Komponenty architektoniczne dotyczą elementów i materiałów architektonicznych.

Ta metoda podziału na strefy jest bardziej elastyczna i dostosowana do kontekstu niż standardowe podziały na strefy euklidesowe, a jednocześnie łatwiejsza do interpretacji niż inne kody oparte na formularzach.

Zmiany w przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego

Zmiany w przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego mogą podlegać kontroli sądowej, jeżeli zostaną zakwestionowane jako ultra vires lub niezgodne z konstytucją.

Standard zastosowany do nowelizacji w celu ustalenia, czy może ona przetrwać kontrolę sądową, jest taki sam, jak kontrola zarządzenia o warunkach zabudowy: czy ograniczenie jest arbitralne, czy też ma rozsądny związek z wykonywaniem władzy policyjnej państwa.

Jeśli mieszkańcy dzielnicy docelowej skarżą się na nowelizację, ich argumentacja w sądzie nie daje im przysługującego im prawa do zachowania dzielnicy. Nie muszą jednak udowadniać trudnego standardu, że nowelizacja sprowadza się do ujęcia. Jeżeli korzyść dla społeczeństwa ze zmiany zagospodarowania przestrzennego jest niewielka w porównaniu z trudnościami, które dotknęłyby mieszkańców, wówczas poprawka może zostać uwzględniona, jeśli zapewni mieszkańcom ulgę.

Jeżeli lokalny urząd zagospodarowania przestrzennego uchwali zmianę zagospodarowania przestrzennego, mogą pojawić się zarzuty dotyczące zagospodarowania przestrzennego, jeżeli zmiana zagospodarowania będzie miała charakter preferencyjny i nie jest racjonalnie uzasadniona.

Ograniczenia i krytyka

Podział na strefy użytkowania gruntów jest narzędziem w leczeniu pewnych bolączek społecznych i częścią szerszej koncepcji inżynierii społecznej . Istnieje krytyka podziału na strefy, szczególnie wśród zwolenników ograniczonych rządowych lub leseferystycznych perspektyw politycznych. Nieodłączne niebezpieczeństwo zagospodarowania przestrzennego, jako siły przymusu wobec właścicieli nieruchomości, zostało szczegółowo opisane w książce Richarda Rothsteina The Color of Law (2017). Strefy rządowe były w znacznym stopniu wykorzystywane jako instrument propagowania rasizmu poprzez wymuszoną segregację na Północy i Południu od początku XX wieku aż do ostatnich dziesięcioleci.

Obejścia

Ogólnie rzecz biorąc, nowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego nie mają wpływu na istniejący rozwój w społeczności, ponieważ jest on „ odziedziczony ” lub prawnie niezgodny jako użytkowanie niezgodne z normami, co oznacza, że ​​wcześniejszy rozwój jest zwolniony z obowiązku zgodności. W związku z tym podział na strefy może mieć wpływ tylko na nowy rozwój w rosnącej społeczności. Ponadto, jeśli niezabudowane tereny są przeznaczone pod zabudowę, stają się one stosunkowo drogie, co powoduje, że deweloperzy poszukują gruntów, które nie są przeznaczone pod zabudowę, z zamiarem zmiany przeznaczenia tych gruntów. Społeczności zazwyczaj reagują, nie wyznaczając stref niezabudowanych gruntów, aby umożliwić rozwój, dopóki deweloper nie zażąda zmiany zagospodarowania przestrzennego i nie przedstawi odpowiedniego planu. Rozwój w ramach tej praktyki wydaje się być fragmentaryczny i nieskoordynowany. Społeczności starają się wpłynąć na harmonogram rozwoju poprzez wydatki rządowe na nowe ulice, kanały i media, które zwykle są pożądane w nowoczesnych inwestycjach. Wbrew zniechęcającym do tego zaleceniom federalnym, rozwój autostrad międzystanowych w celach niezwiązanych z planowanym rozwojem społeczności powoduje nieubłagany pośpiech w celu zagospodarowania stosunkowo tanich gruntów w pobliżu węzłów przesiadkowych. Środki zniesienia podatku od nieruchomości , takie jak California Proposition 13 , doprowadziły do ​​tego, że wiele społeczności desperacko stara się przejąć dochody z podatku od sprzedaży, zlekceważyć ich kompleksowe plany i zmienić strefę niezagospodarowanych gruntów pod placówki handlowe.

W Kolorado samorządy lokalne mogą zdecydować, że nie będą egzekwować własnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i innych przepisów dotyczących gruntów. Nazywa się to egzekwowaniem selektywnym. Steamboat Springs w Kolorado to przykład lokalizacji z nielegalnymi budynkami i luźnym egzekwowaniem.

Społeczny

W ostatnich czasach podział na strefy był krytykowany przez urbanistów i naukowców (w szczególności Jane Jacobs ) jako źródło nowych bolączek społecznych, w tym niekontrolowanego rozwoju miast , oddzielenia domów od miejsc pracy i rozwoju „ kultury samochodowej ”. Niektóre społeczności zaczęły zachęcać do rozwoju gęstszych, zhomogenizowanych dzielnic o mieszanym przeznaczeniu, które promują chodzenie pieszo i jazdę na rowerze do pracy i zakupów. Niemniej jednak dom jednorodzinny i samochód są głównymi elementami „ amerykańskiego snu ” dla rodzin nuklearnych , a przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego często to odzwierciedlają: w niektórych miastach domy, które nie mają dołączonego garażu, są uważane za „ zarażone ” i podlegają przebudowa . Ruchy, które nie zgadzają się z podziałem na strefy, takie jak Nowa Urbanistyka i Inteligentny Rozwój , zazwyczaj próbują pogodzić te konkurencyjne żądania. W szczególności nowi urbaniści próbują poprzez kreatywne rozwiązania urbanistyczne, które nawiązują do praktyk z lat 20. i 30. XX wieku. Pod koniec XX wieku Nowi Urbaniści również zostali zaatakowani za zachęcanie do niekontrolowanego rozrostu i za wysoce nakazowy charakter ich propozycji kodów modelowych.

Wykluczające

Zagospodarowanie przestrzenne od dawna jest krytykowane jako narzędzie rasistowskiego i społeczno-ekonomicznego wykluczenia i segregacji, głównie poprzez wymagania dotyczące minimalnej wielkości działek i segregację użytkowania gruntów (czasami określane jako „ rasizm środowiskowy ”). Wczesne kody strefowe często były wyraźnie rasistowskie. June Manning Thomas dokonuje przeglądu literatury dotyczącej tej szczególnej krytyki podziału na strefy.

Praktyki wykluczające są powszechne wśród przedmieść, które chcą trzymać z daleka osoby uznane za niepożądane ze względów społeczno-ekonomicznych lub etnicznych: na przykład przedstawiciele miasta Barrington Hills w stanie Illinois powiedzieli kiedyś redaktorom działu nieruchomości w Chicago Tribune, że 5 akrów miasta 2 ) minimalna wielkość partii pomogła „utrzymać się przed motłochem”.

Rasowy

Od 1910 r. w Baltimore wiele stanów USA stworzyło przepisy dotyczące stref rasowych ( redlining ); jednak takie przepisy zostały wykluczone w 1917 r., kiedy Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych orzekł, że takie przepisy naruszają prawa własności właścicieli ( Buchanan przeciwko Warley ). Od tego czasu różne stany, gminy i jednostki wielokrotnie podejmowały próby stworzenia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i mieszkaniowych w oparciu o rasę, jednak ostatecznie zostały one unieważnione przez sądy. Legalność wszelkiej dyskryminacji w mieszkalnictwie, przez podmioty publiczne lub prywatne, zakończyła ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie (tytuł VIII ustawy o prawach obywatelskich z 1968 r.).

Pomimo takich orzeczeń, wielu twierdzi, że przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego są nadal używane w celu segregacji rasowej.

Przystępność mieszkań

Zagospodarowanie przestrzenne zostało również zamieszane jako główny czynnik napędzający szybko narastający brak przystępnych cenowo mieszkań na obszarach miejskich. Jednym z mechanizmów tego jest podział na strefy przez wiele społeczności podmiejskich i podmiejskich dla bardzo dużych minimalnych wielkości działek mieszkalnych i budynków w celu zachowania wartości domu poprzez ograniczenie całkowitej podaży mieszkań, co w ten sposób wyklucza osoby uboższe. To przesuwa rynek w kierunku droższych domów, niż normalnie można by było zbudować. Według Instytutu Manhattan, nawet połowa ceny za mieszkanie w niektórych jurysdykcjach jest bezpośrednio związana z ukrytymi kosztami restrykcyjnej regulacji zagospodarowania przestrzennego.

Na przykład całe miasto Los Altos Hills w Kalifornii (z wyjątkiem lokalnego college'u i klasztoru religijnego) jest przeznaczone do użytku mieszkalnego o minimalnej powierzchni jednego akra (4 000 m²) i ograniczeniu do jednego podstawowe mieszkanie na działkę. Wszystkie te ograniczenia zostały podtrzymane jako konstytucyjne przez sądy federalne i stanowe na początku lat siedemdziesiątych. Miasto tradycyjnie starało się sprostać wymogom państwowego budownictwa przystępnego, zaliczając mieszkania drugorzędne (tj. mieszkania nad garażami i pensjonatami) do tanich mieszkań, a od 1989 r. pozwala także mieszkańcom na budowę tak zwanych „jednostek babci”.

W 1969 roku Massachusetts uchwaliło ustawę Massachusetts Comprehensive Permit Act: Rozdział 40B , pierwotnie określaną jako ustawa antysnobiczna. Zgodnie z tym statutem, w gminach posiadających mniej niż 10% mieszkań dostępnych w przystępnej cenie, deweloper przystępnych cenowo mieszkań może ubiegać się o odstąpienie od lokalnych warunków zagospodarowania przestrzennego i inne wymagania od miejscowej komisji odwoławczej ds. zagospodarowania przestrzennego, przy czym w przypadku odmowy zrzeczenia się ta opinia jest dostępna w państwowej Komisji Odwoławczej ds. Mieszkalnictwa . Podobne przepisy obowiązują w innych częściach Stanów Zjednoczonych (np. Rhode Island, Connecticut i Illinois), chociaż ich skuteczność jest kwestionowana.

Środowiskowy

Badanie emisji gazów cieplarnianych wykazało, że surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego „wydaje się popychać nowy rozwój w kierunku miejsc o wyższej emisji”.

Zobacz też

Bibliografia

Zewnętrzne linki