Resolution Trust Corporation - Resolution Trust Corporation

Literatura RTC w Federal Deposit Insurance Corporation historii wystawy

Resolution Trust Corporation ( RTC ) był rząd USA całości własnością spółki zarządzania aktywami prowadzony przez Lewisa William Seidman i oskarżony o upłynnianie aktywów, głównie nieruchomości aktywa związane z modelem, takich jak kredyty hipoteczne , które były aktywa oszczędnościowo-pożyczkowych (S & Ls) upadłości przez Urząd Nadzoru Thrift (OTS) jako konsekwencja oszczędności i pożyczki kryzysu z 1980 roku. Zajęło także nad funkcjami ubezpieczeniowych byłej Federalnej Home Loan Banku (FHLBB).

W latach 1989 do połowy 1995 roku, Resolution Trust Corporation zamknięte lub w inny sposób zlikwidowała 747 kas oszczędnościowych z aktywów ogółem $ 394 miliardów dolarów. Jego fundusze były dostarczone przez Resolution Funding Corporation (REFCORP), która nadal istnieje do pokrycia zobowiązań dłużnych ono stworzone dla tych funkcji.

Historia

Resolution Trust Corporation została założona w 1989 roku przez ustawy Instytucje finansowe Reform naprawy i Enforcement (FIRREA) i było remontowane w 1991 roku oprócz prywatyzacji majątku upadłych Ls S &, FIRREA obejmowała również trzy konkretne cele zmierzające do skierowania zasobów RTC kierunku poszczególnych grupach społecznych. Cele zawarte maksymalizując możliwości mniejszość i kobiet będących własnością wykonawcy, maksymalizując dostępne dla tanich mieszkań jedno- i wielorodzinnym oraz ochrony lokalnego rynku nieruchomości i aktywów finansowych z dumping. Spośród trzech bramek, tylko ochrony lokalnych rynków oraz obawy o dumping otrzymał wiele uwagi. Agencja była powolna wdrożyć mniejszości i kobiet prowadzony obiekt (MWOB) oraz programy tanich mieszkań.

Resolution Trust Corporation było 501 (c) (1) organizacji .

W 1995 roku obowiązki Resolution Trust Corporation została przeniesiona do Savings Association Insurance Fund (SAIF) w Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). W 2006 roku zostały połączył SAIF i jej siostra fundusz dla banków-funduszu ubezpieczeń bankowych (BIF) -Również podawane przez FDIC, w celu utworzenia Funduszu Deposit Insurance (DIF) na mocy postanowień Deposit Insurance Reform Act 2005 Federalnej .

partnerstwo Equity

Po początkowo podkreślając indywidualne i zbiorcze sprzedaży aktywów, Resolution Trust Corporation pionierem wykorzystania partnerstwa kapitałowych pomóc zlikwidować nieruchomości i aktywa finansowe odziedziczone niewypłacalnych kasy oszczędnościowe. Chociaż wiele różnych konstrukcji zostały wykorzystane wszystkie partnerstwa kapitałowych zaangażowany partner sektora prywatnego przejmującej częściowe udziały w puli aktywów, kontroli zarządzania i sprzedaży aktywów w puli, a co wypłaty na RTC w oparciu o RTC zatrzymanych zainteresowanie.

Partnerstwa kapitałowe pozwoliły RTC do udziału w żadnych zysków z portfeli. Przed wprowadzeniem programu partnerskiego kapitałowej, RTC brał udział w indywidualnych i zbiorczych wprost sprzedaży swoich portfelach. Ceny biletów na niektórych rodzajach aktywów często okazały się rozczarowujące, ponieważ nabywcy dyskontowane ciężko dla niewiadomych dotyczących aktywów i odzwierciedla niepewność w czasie dotyczących rynku nieruchomości. Zachowując interes w portfelach, RTC był w stanie uczestniczyć w niezwykle mocnych zwrotów realizowane przez inwestorów portfelowych. Dodatkowo, partnerstwach kapitałowych umożliwił RTC skorzystania przez wysiłki zarządzania i likwidacji ich partnerów z sektora prywatnego, a struktura umożliwiła dostosowanie bodźców superior do tego, który zwykle występuje w relacji zleceniodawca / wykonawcy.

Poniżej znajduje się krótki opis RTC programów partnerstwa kapitałowego:

Stwardnienie Fundusz Investor

W ramach programu Wiele środków inwestora (MIF), RTC założona spółek komandytowych (każda znana jako wielokrotność funduszu Investor) oraz wybrane podmioty sektora prywatnego być komplementariuszem każdej MIF.

RTC przenoszone do MIF do portfela aktywów (głównie nie- handlowych i sub-kredyty hipoteczne), które zostały opisane ogólnie, ale które nie zostały zidentyfikowane w chwili zostały wybrane ogólne partnerzy MIF. Aktywa zostały dostarczone w oddzielnych basenów w czasie i były osobne zamknięć dla każdej puli.

Wybrany komplementariusz zapłacił RTC swoje udziały w aktywach partnerstwa. Cena została ustalona przez dochodową wartość Inwestycyjnego (DIV) aktywów (oszacowanie wartości likwidacyjnej aktywów opartych na formule wyceny opracowanej przez RTC), pomnożonej przez procent DIV na podstawie oferty wybranego komplementariusza , Komplementariusz wpłaci praw własności udziału odnoszących się do każdej puli w momencie zamknięcia na basenie. RTC zachował ograniczone zainteresowanie partnerstwa w MIF.

Portfel aktywów MIF był dźwignią przez RTC-przewidzianego finansowania sprzedający. RTC oferowane do 75% finansowania sprzedający, a jednym z elementów tej oferty była kwota finansowania sprzedającego wymaganych przez oferenta. Ze względu na dźwigni finansowej, kwota musi być zapłacona przez komplementariusza MIF ze względu na jego zainteresowanie było mniejsze niż byłoby gdyby MIF była transakcja all-equity.

Komplementariusz MIF, w imieniu MIF, zajmująca się asset manager (jedna lub więcej jednostek o ogólnym zespołem partnera MIF) do zarządzania i likwidacji puli aktywów. Zarządca aktywami zapłacono opłatę serwisowania ze środków MIF, a stosowane środki MIF poprawić, zarządzać i sprzedawać aktywa. Zarządca atutem był odpowiedzialny za zarządzanie z dnia na dzień MIF, ale ogólny partnerem kontrolowane ważnych decyzji budżetowych i likwidacja. RTC miał żadnej roli zarządzania.

Po spłacie długu RTC finansowania sprzedający, przepływy pieniężne netto została podzielona pomiędzy RTC (jako komandytariusza) oraz komplementariusza zgodnie z ich interesów procentowych (komplementariusz miał co najmniej 50% udziałów).

Każdy z ogólnymi partnerów MIF była joint venture między zarządcą aktywów z doświadczeniem w zarządzaniu i likwidacji zagrożonych aktywów nieruchomościowych, a źródłem kapitału. Były dwie transakcje MIF z udziałem ponad 1000 kredytów o łącznej wartości księgowej nieco ponad 2 mld $ i łączną div $ 982 milionów dolarów.

fundusze hipoteczne

Programy Zaufanie hipoteczne serii N oraz S-series były kolejnych programów w programie MIF. N serii S-seria konstrukcja różni się od MIF tym, że podlegające zostały one wstępnie określonych przez RTC (w MIF, konkretne wartości nie zostały zidentyfikowane wcześniej w stawek) i udziały w portfele aktywów były konkurencyjne oferty przez wstępnie kwalifikowanych inwestorów z najwyższa stawka wygranej (proces RTC za wybierając MIF komplementariuszy, w przeciwieństwie do tego, wziął pod uwagę czynniki pozacenowych).

seria N

„N” z serii N stał „niespłacalnego”. Dla serii N, RTC byłoby przekazać do biznesu zaufania Delaware wstępnie zdefiniowanego portfela aktywów, głównie handlowych niebędących i sub-performing kredytów hipotecznych. Wstępnie zakwalifikowanych zespołów inwestorskich konkurencyjnych stawek za 49% udziałów w zaufaniu, a kapitał tego zainteresowania była należna RTC przez wybranego oferenta, kiedy to zamknięte w wyniku nabycia jej udziałów.

Zaufanie, przy jej tworzeniu, wydany certyfikat klasy A do inwestora z sektora prywatnego potwierdzającego swój udział w zaufanie i certyfikat klasy B do RTC potwierdzający swój udział. Posiadacz certyfikatu klasy A wykonywane te uprawnienia zarządzania zazwyczaj związane z ogólnym partnera (to znaczy, że kontrolowane działanie zaufania) oraz RTC, jako posiadacza certyfikatu klasy B, miał biernego zainteresowania typowe dla komandytariusza .

Posiadacz certyfikatu klasy A, w imieniu zaufania, zaangażowany Asset Manager do zarządzania i likwidacji puli aktywów. Zarządca aktywami zapłacono opłatę serwisowania z funduszy powierniczych. Zazwyczaj asset managerem był partnerem joint venture posiadacza certyfikatu klasa A. Zarządca aktywami funduszy powierniczych wykorzystywane do poprawy, utrzymania i likwidacji wartości zaufania i miał kontrolę zarządczą z dnia na dzień. Posiadacz certyfikatu klasy A sprawuje kontrolę nad głównymi decyzjami budżetowymi i usposobienie.

Zaufanie, przez z góry określony środek umieszczenia wyznaczony przez RTC, wykorzystała swój portfel aktywów wydając komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (CMBSs), z których dochód poszedł do RTC. Ze względu na dźwigni finansowej, kwota wymagana do zapłaty przez klasę posiadacza certyfikatu ze względu na jego zainteresowanie było mniejsze niż byłoby gdyby N-Trust była transakcja all-equity.

Przepływy pieniężne netto raz pierwszy została użyta do spłaty długu CMBS, po czym została podzielona między RTC i klasy posiadacza certyfikatu na swoich procentów kapitałowych (51% RTC, 49% klasa A).

Było w sumie sześć transakcji N-series partnerskich, w których RTC umieszczone 2.600 kredytów o przybliżonej wartości księgowej $ +2,8 mld DIV o $ +1,3 mld USD. W sumie $ 975 milionów CMBS obligacje zostały wyemitowane w ramach transakcji z serii N sześć, stanowiących 60% wartości aktywów powierniczych serii N jak określono w konkurencyjnym procesie kupna (wartość aktywów nakazywałby ofert inwestorów był znacznie większa od wartości obliczonej według DIV RTC). Podczas gdy pierwotny termin zapadalności obligacji wynosił 10 lat od transakcji, średnia obligacji został wycofany w 21 miesięcy od daty transakcji, a wszystkie obligacje zostały emeryturę w ciągu 28 miesięcy.

serii S

Program serii S była podobna do programu serii N i zawierał taki sam profil jak wartości transakcji N serii. Seria S został zaprojektowany, aby odwołać się do inwestorów, którzy mogliby brakuje zasobów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji, N-Series, a różni się od programu N-series w następujących aspektach.

Portfele serii S była mniejsza. „S” z serii S oznacza „mały”; średniej wartości portfela S-series miał wartość księgową w wysokości $ 113 miliona USD oraz DIV o $ 52 mln USD, co podczas serii N średni portfel miał wartość księgową $ 464 miliona USD oraz DIV o $ 220 milionów dolarów. W konsekwencji, to wymagało inwestycji kapitałowych $ 4 do $ 9 mln inwestora do przeprowadzenia transakcji S-Series, w porównaniu z $ 30 do $ 70 mln w przypadku transakcji N-series.

Portfel S-series nie wykorzystała poprzez emisję CMBS, choć było dźwignią przez 60% RTC finansowania zakupu pieniędzy. W programie N-series gdzie wydano CMBS, zarządzający aktywami musiały zostać zakwalifikowane przez agencje ratingowe długu (np  Standard & Poor ) jako warunek do agencji nadając mu ocenę do CMBS. Nie jest to konieczne w programie serii S

Wartości w portfelach serii S pogrupowano geograficznego, w celu zmniejszenia inwestorów badań stanu kosztów.

Było dziewięć transakcji S-Series, do którego przyczyniły RTC ponad 1.100 kredytów o łącznej wartości księgowej około $ 1 miliarda i div $ 466 milionów dolarów. RTC zakup pożyczek pieniężnych, sumując $ 284 mln transakcji S dziewięć, wszystkie zostały spłacone w ciągu 22 miesięcy od daty zamknięcia transakcji danego (średnio pożyczki pieniężne zakupu były na emeryturę w 16 miesięcy).

Fundusz ziemia

Program RTC Fundusz Teren został stworzony, aby umożliwić RTC do udziału w zysku z dłuższym okresie ożywienia i rozwoju ziemi . W ramach programu Funduszu Ziemi, RTC wybrane podmioty sektora prywatnego być ogólne partnerzy z 30-letnią kadencję komandytowych znanych jako fundusze ziemi. Program Funduszu Ziemi różniła się od MIF i programów N / S-Series w tym komplementariusza Funduszu Ziemi miał uprawnienia do prowadzenia długotrwałego rozwoju, natomiast MIF i N / S-Series Trusts koncentrowały się na likwidacji aktywów.

RTC przenoszone do pewnych wcześniej określonych Funduszu Ziemi działek , a nie / sub-performing kredytów hipotecznych zabezpieczonych działek. Wybrany komplementariusz zapłacił RTC jej ogólnym interesie partnerstwa w Funduszu Ziemi. Zwycięska oferta dla każdej puli Funduszu Ziemi byłoby określić implikowanych wartości puli, a zwycięskiego oferenta, przy zamykaniu, zapłaci do RTC 25% domyślnej wartości. Inwestorzy Funduszu Ziemi dano możliwość przyczyniając się 25%, 30%, 35% lub 40% w kapitale własnym za współmierne zainteresowania, ale zdecydował się przyczyniać 25% kapitałów własnych.

Komplementariusz Funduszu Ziemi mogłoby, według własnego uznania, przenieść aktywa w basenach Funduszu Ziemi podmiotów specjalnego przeznaczenia, a podmioty te mogłyby następnie pożyczyć pieniądze zabezpieczonego przez aktywa w celu sfinansowania rozwoju. Ponadto, deweloper lub źródło finansowania przez stronę trzecią mógł nabyć udziały kapitałowe w spółki celowej w zamian za usługi lub finansowania. Ogólny partner był upoważniony do opracowania działki gruntu, na podstawie długoterminowej i miał kompleksowe władzę dotycząca funkcjonowania Funduszu Ziemi. Koszty poprawić, zarządzania i likwidacji aktywa były pokrywane z Funduszu Ziemi.

Przepływy pieniężne netto z Funduszu Ziemi była dystrybuowana w stosunku do odpowiednich wkładów komplementariusza (25%) oraz RTC (75%). Czy i kiedy partnerstwo Funduszu Ziemi rozprowadzane RTC kwotę równą inwestycji kapitałowych RTC (tj 75% domyślnej wartości puli Funduszu Ziemi), zi po takim momencie Przepływy pieniężne netto zostanie podzielony na 50 / 50 podstawa.

Ogólne partnerzy Funduszu Ziemi były wspólne przedsięwzięcia zarządzających aktywami, deweloperów i źródeł kapitałowych. Były trzy programy Funduszu Ziemi, dając początek partnerstwa funduszu 12 lądowych do różnych portfelach gruntów. fundusze te otrzymały aktywa 815 o łącznej wartości księgowej $ 2 mld DIV o $ 614 milionów dolarów.

Wyrokach braków oraz chargeoffs programu (JDC)

W ramach Programu osądy, braków i chargeoffs (JDC), RTC założona spółek komandytowych oraz wybrane podmioty sektora prywatnego być komplementariuszem każdego partnerstwa JDC. Program JDC różnił się od MIF, N / S Series oraz programów Funduszu Ziemi w że komplementariusz zapłacił tylko cena nominalna aktywów i został wybrany na podstawie urody-konkursu, a komplementariusz (raczej niż sama partnerstwo ) musiał wchłonąć większość kosztów operacyjnych.

RTC by przekazać komandytowej niektórych orzeczeń, działania niedoboru, a za-off zadłużenia (JDCs) i innych danych, które zazwyczaj były zabezpieczone i uważa wartości wątpliwa. Aktywa nie zidentyfikowano wcześniej i zostały przeniesione do partnerstwa JDC w serii transporterach czasie.

Komplementariusz został wybrany wyłącznie na podstawie postrzeganej kompetencji. Wykonana płatności na RTC w wysokości wartości księgowej aktywów przenoszonych jeden punkt bazowy (0,01%). Komplementariusz sprawuje pełną kontrolę w zakresie zarządzania i rozwiązywania aktywów. Wpływy zwykle były podzielone 50/50 z RTC. Koszty operacyjne (z wyjątkiem w szczególnych okolicznościach) zostały wchłonięte przez walne partner nie partnerstwa JDC.

JDC ogólne partnerzy składał zarządzających aktywami i firm zbiórki. Program JDC została przyjęta przez FDIC i jest nadal w istnieniu.

Zobacz też

Referencje

  • Cassell, Mark K. (2003). Jak rządy Prywatyzacji: polityka dezinwestycji w Stanach Zjednoczonych i Niemczech . Waszyngton: Georgetown University Press. ISBN  1-58901-008-6 .