Ustawa o ewidencji gruntów z 2002 r. - Land Registration Act 2002

Ustawa o ewidencji gruntów z 2002 r.
Parlament Wielkiej Brytanii
Długi tytuł Ustawa o przepisach dotyczących ewidencji gruntów; i do powiązanych celów.
Cytat 2002 ok. 9
Wprowadzony przez Lord Kanclerz Lord Irvine , 21 czerwca 2001 r.
Zasięg terytorialny Anglia i Walia
Daktyle
Zgoda królewska 26 lutego 2002
Rozpoczęcie 13 października 2003 r.
Uchylony —
Inne przepisy
Zmienione przez —
Uchylony przez —
Odnosi się do Zasady
księgi wieczystej z 2003 r. Zasady księgi wieczystej (zmiana) z 2005 r. Zasady
księgi wieczystej (ze zmianami) (nr 2) Zasady z 2005 r.
Status: Obecne prawodawstwo
Tekst statutu w pierwotnym brzmieniu
Tekst Ustawy o Rejestrze Gruntów z 2002 r . w brzmieniu obowiązującym dzisiaj (włącznie z wszelkimi zmianami) w Wielkiej Brytanii, z legal.gov.uk .

Rejestracja działki Act 2002 ( c 9 ) jest ustawa z dnia Parlamentu Zjednoczonego Królestwa , które uchyla i zastępuje poprzednie przepisy regulujące rejestrację gruntów , w szczególności rejestracji działki Act 1925 , który podlega wcześniejszej, choć podobnego systemu. Ustawa wraz z Regulaminem Rejestru Gruntów reguluje rolę i praktykę Księgi Wieczystej HM .

Tło

Główny artykuł: Historia angielskiego prawa gruntowego

Ustawa o Rejestrze Gruntów z 2002 r. została wprowadzona w odpowiedzi na raport Komisji Prawa i Rejestru Gruntów HM, Rejestr gruntów na XXI wiek (2001). Scena:

  • Uproszczenie i unowocześnienie prawa ewidencji gruntów;
  • Sprawił, że rejestr odzwierciedlał dokładniejszy obraz tytułu do gruntu, ukazując pełniej prawa i interesy pomocnicze, które go dotyczą; oraz
  • Miał na celu ułatwienie wprowadzenia e-przewozów .

Ustawa wprowadziła kilka istotnych zmian w prawie regulującym rejestrację gruntów. W szczególności:

Ewidencja gruntów

Artykuł 4 stanowi, że rejestracja nieruchomości gruntowej jest obowiązkowa w przypadku wystąpienia jednego z następujących zdarzeń:

  • Własność nieruchomości zostaje przeniesione, czy w ramach sprzedaży, darowizny lub innych okolicznościach;
  • Przyznaje się legalną dzierżawę na okres dłuższy niż siedem lat;
  • Przeniesienie dzierżawy prawnej na okres dłuższy niż siedem lat; lub
  • Udzielenie pierwszego obciążenia prawnego ( hipoteka ).

Brak rejestracji, gdy jest to wymagane, oznacza, że ​​nabywca lub cesjonariusz uzyskuje jedynie słuszny tytuł prawny do gruntu, a sprzedający lub cedent pozostaje zarejestrowanym właścicielem. Osoba o słusznym tytule, tj. osoba, która nie dokonała rejestracji, nie może skorzystać z zasad pierwszeństwa zawartych w art. 29 i 30 ustawy i może być narażona na niebezpieczeństwo, jeśli (wciąż) zarejestrowany właściciel spróbuje ponownie zająć się gruntem.

Stopnie tytułu

Przy pierwszej rejestracji sekretarz stanu każdej zarejestrowanej posiadłości przyznaje stopień tytułu.

W przypadku majątków własnościowych , zgodnie z ust . 11 ustawy:

  • Tytuł bezwzględny – pokazuje, że nie ma nic wątpliwego w tytule. Majątek przysługuje właścicielowi i podlega wyłącznie wpisom do rejestru oraz niewpisanym interesom nadrzędnym (potocznie zwanym interesem nadrzędnym ). Tytuł nie musi być doskonały – jeśli rejestrator uzna, że ​​jakakolwiek wada „nie spowoduje zakłócenia posiadania tytułu”, zostanie przyznany tytuł bezwzględny – art.9(3) LRA.
  • Posiadanie tytułu własności – nie ma dokumentów potwierdzających tytuł własności (np. utracone tytuły własności). Tytuł zależy od przeciwnego posiadania . W momencie rejestracji nie daje gwarancji własności , ale późniejsze problemy (np. sfałszowanie podpisu właściciela) będą objęte gwarancją. Może zostać uaktualniony do tytułu bezwzględnego po posiadaniu go jako właściciel przez 12 lat (s.62(1), (4)).
  • Kwalifikowany tytuł własny – tytuł podlega zasadniczej wadzie. Nie ma gwarancji w odniesieniu do określonej wady. Może zostać uaktualniony do tytułu bezwzględnego, jeśli rejestrator jest usatysfakcjonowany tytułem – s.62 LRA.

W przypadku nieruchomości dzierżawnych , zgodnie z ust . 12 ustawy:

  • Bezwzględny tytuł dzierżawy – tak samo jak bezwzględny tytuł własności, z wyjątkiem tego, że właściciel również podlega przymierzom w dzierżawie
  • Dobry tytuł dzierżawy – tak samo jak prawo do dzierżawy bezwzględnej, z wyjątkiem prawa właściciela do udzielenia dzierżawy nie jest gwarantowane
  • Własny tytuł dzierżawy – taki sam jak prawo do posiadania
  • Kwalifikowany tytuł dzierżawy – taki sam jak kwalifikowany tytuł własności

Dyspozycje podlegające rejestracji

Są to prawa własności, które są legalne tylko wtedy, gdy są zarejestrowane. Dyspozycje podlegające rejestracji zgodnie z ust . 27 to:

  • jakiekolwiek przeniesienie prawa własności, czy to na rzecz wartości, w formie prezentu, czy w przypadku śmierci;
  • przyznanie legalnej dzierżawy na okres dłuższy niż siedem lat
  • przyznanie dzierżawy prawnej, która wchodzi w posiadanie w ciągu trzech lub więcej miesięcy od jej przyznania;
  • przyznanie obciążenia prawnego ( hipoteka )
  • ekspresowe udzielenie służebności prawnej

Według s. 27(1) : „Jeżeli wymagane jest wypełnienie dyspozycji poprzez rejestrację, nie działa ono zgodnie z prawem, dopóki nie zostaną spełnione odpowiednie wymagania”.

Priorytet

Według s. 29 Ustawy, osoba nabywająca udziały na podstawie rozrządzenia rejestrowego odpłatnie (najczęściej będącej tytułem własności lub dzierżawy, ale także hipoteką ustawową) i po pomyślnym zarejestrowaniu jako właściciel udziałów, poddaje je jedynie:

  • wpis do ewidencji, głównie Obwieszczenie w ewidencji opłat
  • niezarejestrowane interesy, które są nadrzędne ( interesy nadrzędne )
  • interesy wyłączone ze skutków rejestracji (kategoria obecnie niedostępna)
  • a jeżeli nieruchomość jest dzierżawiona, do obciążeń związanych z dzierżawą

Wszystkie inne interesy zostają przeniesione na interesy objęte dyspozycją – tj. interes pomyślnie zarejestrowanego nabywcy ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi interesami.

Uwaga: jeśli cesjonariusz nie jest nabywcą (np. odbiorcą prezentu lub testamentem), przejmuje tytuł z zastrzeżeniem wszystkich wcześniej istniejących praw majątkowych mających wpływ na grunt – patrz s.28 LRA 2002

Ograniczenia

Ograniczenie w rejestrze własności uniemożliwia wpisanie rozrządzenia, jeśli nie jest ono przestrzegane.

Jest to właściwy sposób ostrzegania nabywcy o istnieniu słusznego interesu rodzinnego, który powstaje w ramach powiernictwa gruntowego. Ograniczenie nie chroni pierwszeństwa tego interesu ani żadnego prawa do zajmowania – informuje nabywcę o interesie. W każdym razie w normalnym przypadku nabywca przekroczy granicę i w takich przypadkach nie ma znaczenia, czy nabywca wie o słusznym interesie rodzinnym, czy nie. (ustawa o prawie własności z 1925 r.; ustawa o powiernictwie ziemskim i powołaniu powierników z 1996 r.)

Ograniczenia są również przydatne do kontrolowania stosunków z ziemią jako drugorzędnym środkiem ochrony. Na przykład osoba posiadająca opcję zakupu gruntu (np. deweloper) powinna chronić ten interes za pomocą Ogłoszenia. Mogą jednak również wprowadzić ograniczenie, aby zapobiec wszelkim próbom przekazania gruntu z naruszeniem opcji lub aby zostać ostrzeżonym o takiej próbie.

Uwagi

Według s. 32 ustawy: „Zawiadomieniem jest wpis do rejestru [obciążeń] z tytułu obciążenia odsetkami obciążającymi majątek lub opłatę w rejestrze”.

Według s. 33 , następujące interesy nie mogą być chronione przez ogłoszenie:

We wszystkich przypadkach interesy te są chronione przed nabywcą w inny sposób.

Według s. 34 wszystkie inne interesy mogą być chronione zawiadomieniem. Przykłady zawierają:

Niekorzystne posiadanie

Ustawa znana jest ze zmian, jakie wprowadziła w przepisach regulujących zasiedzenie w stosunku do gruntów wpisanych do rejestru (zasady dotyczące gruntów nie wpisanych do rejestru pozostają bez zmian , a do uzyskania tytułu własności nadal wymagane jest posiadanie przez 12 lat).

Ustawa przewiduje, że każdy, kto bez zgody właściciela zajmuje zarejestrowaną działkę i traktuje ją jak własną, ma prawo ubiegać się o rejestrację jako właściciel, choć wprowadzony przez ustawę system powoduje, że niewiele roszczeń się powiedzie. W szczególności, zgodnie z paragrafem 1(1) Załącznika 6 do Ustawy:

Osoba może zwrócić się do sekretarza o wpis do rejestru jako właściciel nieruchomości wpisanej do rejestru, jeżeli jest w posiadaniu spadku przez okres dziesięciu lat, który upływa w dniu złożenia wniosku.

Księga wieczysta ma obowiązek zawiadomić zarejestrowanego właściciela gruntu o złożeniu wniosku o tytuł własności. Zarejestrowany właściciel ma wówczas 65 dni roboczych na zgłoszenie sprzeciwu wobec rejestracji. Sprzeciw może kwestionować prawo wnioskodawcy do bycia zarejestrowanym jako właściciel lub, częściej, zarejestrowany właściciel będzie domagał się korzyści z procesu opisanego w paragrafie 5 Załącznika 6. Stanowi to, że zarejestrowany właściciel, który sprzeciwia się, ma kolejne dwa lata na eksmisję niepożądany posiadacz. Wystarczy zapewnić eksmisję w ciągu tych dwóch lat, aby zarejestrowany właściciel powołał się na swój zarejestrowany tytuł. Nie trzeba podawać żadnego innego powodu. Brak zabezpieczenia eksmisji przeciwnego posiadacza w ciągu tych dwóch lat daje przeciwnemu posiadaczowi prawo do ponownego złożenia wniosku o rejestrację i taki drugi wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie.

W trzech szczególnych przypadkach, posiadacz przeciwny może zostać zarejestrowany jako właściciel bez konieczności oczekiwania kolejnych dwóch lat, nawet jeśli właściciel sprzeciwi się temu. Te szczególne przypadki zwykle powstają, ponieważ przeciwny posiadacz ma inny powód do roszczenia własności, oprócz posiadania przez (co najmniej) 10 lat.

Nowe przepisy regulujące wywłaszczenie można znaleźć w Części 9 Ustawy, a przepisy regulujące procedurę rejestracji przeciwwładcy znajdują się w Załączniku 6 do Ustawy.

Zasady te są znacznie trudniejsze do spełnienia niż prawo zwyczajowe w odniesieniu do zasiedzenia, chociaż obecnie jest jasne, że wszystkie zasady zasiedzenia (na gruntach niezarejestrowanych, na mocy LRA 1925 i LRA 2002) są zgodne z prawami człowieka, zob. ogólnie wyrok Wielkiej Izby Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie JA Pye (Oxford) Ltd i Another przeciwko Zjednoczonemu Królestwu. Artykuł Cobba i Foxa dowodzi, że Ustawa z 2002 r. niesłusznie faworyzuje właścicieli ziemskich w roszczeniach o zasiedzenie (poprzez paragrafy 2 i 3 Załącznika 6), przy jednoczesnym pominięciu kwestii moralnych związanych z przysiadami. Reforma wprowadzona ustawą z 2002 r. utrzymuje, że celowe przysiady „…przynajmniej w niektórych przypadkach są równoznaczne z sankcjami za kradzież ziemi”. Tymczasem zarejestrowany właściciel jest uważany za „bez winy”, nawet jeśli nieruchomość została zapomniana, zgodnie z ustawą z 2002 r. „… mającą na celu ochronę zarejestrowanych właścicieli przed możliwością takiego przeoczenia lub nieumyślności”. Dlatego Cobb i Fox stwierdzili, że obecne prawo pomija moralne uzasadnienia niekorzystnego posiadania, takie jak coraz bardziej nieprzystępne ceny mieszkań i zapobieganie „stagnacji ziemi”, zamiast tego wymusza pogląd, że „rozważni lokatorzy są moralnie godni winy” za ich celowe wkroczenie, „podczas gdy właściciele ziemscy są moralnie nienaganni”.

Zarejestrowany właściciel musi po prostu sprzeciwić się, a następnie przystąpić do eksmisji w ciągu dwóch lat. Roszczenie właściciela przeciwnego jest zatem zagrożone na mocy ustawy z 2002 r., a zarejestrowany właściciel jest chroniony we wszystkich, z wyjątkiem najbardziej nietypowych okoliczności.

Po uchwaleniu ustawy samorządy lokalne i inne organizacje posiadające duże posiadłości ziemskie rozpoczęły systematyczną rejestrację swoich gruntów, aby zapobiec utracie praw własności przez skłotersów.

Sprzeciw i rozstrzygnięcie

Każdy może wnieść sprzeciw do Sekretarza w sprawie wniosku (s.73). Sekretarz musi powiadomić wnioskodawcę i, o ile sprzeciw nie jest bezzasadny, musi rozpatrzyć sprzeciw w drodze porozumienia między stronami. Jeżeli porozumienie nie może zostać osiągnięte, sprawa musi zostać skierowana do Wydziału Rejestru Gruntów, Izby Majątkowej, Trybunału Pierwszego Szczebla (wcześniej nazywanego Adjudicator do HM Land Registry), który jest powoływany przez Lorda Kanclerza (ss.107–114). Trybunał rozpatruje również odwołania osób poszkodowanych od decyzji sekretarza o dostępie do sieci ksiąg wieczystych (Sch.5).

Trybunał może wydać każde postanowienie, które High Court mógłby wydać w celu sprostowania lub uchylenia niektórych rozporządzeń, umów i innych dokumentów mających wpływ na interesy w ziemi. Odwołania od decyzji Regulatora można składać do Sądu Najwyższego (s.111).

Zobacz też

Uwagi

Bibliografia