Dom w wielokrotnym zajęciu - House in multiple occupation

House in Multiple Occupation ( HMO ), lub domu wielokrotnego wykorzystania , jest brytyjski angielski termin, który odnosi się do budynków mieszkalnych, gdzie istnieje „” i wspólne obszary są wspólne dla więcej niż jednego gospodarstwa domowego .

Większość HMO została podzielona z większych domów zaprojektowanych i zajmowanych przez jedną rodzinę. Niektóre przepisy dotyczące mieszkalnictwa wprowadzają rozróżnienie między budynkami zajmowanymi głównie na podstawie długoterminowych umów najmu, a tymi, w których większość lokatorów to najemcy krótkoterminowi.

Definicja HMO ma swoje korzenie w przepisach dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, po serii nagłośnionych, możliwych do uniknięcia zgonów w przepełnionych budynkach.

Projekt

W HMO łazienki i kuchnie / aneksy kuchenne są zazwyczaj wyznaczane jako obszary wspólne wspólne dla wszystkich najemców, ale zgodnie z umową obszary wspólne mogą również obejmować klatki schodowe, ogrody i podesty. Domy można podzielić na samodzielne mieszkania , pokoje sypialne lub proste kwatery.

Zgodne z prawem HMO charakteryzują się wyższą odpornością na ogień po serii zgonów w przepełnionych domach. Według Campaign for Bedsit Rights trzy osoby tygodniowo ginęły w pożarach domów w wielu okupacjach (HMO) w latach 1985-1991.

Historia

HMO zostały zasadniczo zdefiniowane w ustawie o mieszkalnictwie z 1985 r. jako „...dom, który jest zajmowany przez osoby, które nie tworzą jednego gospodarstwa domowego”. Ustawa o samorządzie lokalnym i mieszkalnictwie z 1989 r. rozszerzyła definicję o każdą część budynku, która:

1. „nie byłby [zwykle] uważany za dom” i
2. „został pierwotnie zbudowany lub później przystosowany do zamieszkania przez jedno gospodarstwo domowe”

Obie ustawy z 1985 r. i z 1989 r. zostały od tego czasu zastąpione ustawą o mieszkalnictwie z 2004 r. , która ustanowiła bardziej kompletną i złożoną definicję, a także wprowadziła wymóg, aby niektóre HMO podlegały obowiązkowemu licencjonowaniu (patrz poniżej).

Ustawa o mieszkalnictwie z 1985 r. była aktem konsolidującym. Definicja HMO w sekcji 345 HA85 pochodzi z sekcji 129(1) Ustawy o mieszkalnictwie z 1974 roku .

Ustawa o mieszkalnictwie z 2004 r. wprowadziła obowiązkowe licencje dla dużych HMO, które zostały zdefiniowane w ustawie jako nieruchomości z 5 lub więcej lokatorami tworzącymi więcej niż 1 pomieszczenia do wspólnego użytku domowego, takie jak kuchnia łazienka i/lub toalety na 3 lub więcej piętrach.

W dniu 1 października 2018 r. „The Licensing of Houses in Multiple Occupation (Rescribed Description) (Anglia) Order 2018” zmienił dużą definicję HMO w ustawie z 2004 r., znosząc wymóg „3 lub więcej pięter”. Jednak ze znowelizowanej klasyfikacji wyłączono mieszkania celowe w bloku 3 lub więcej takich mieszkań.

Oprócz ustawowej definicji HMO wymagających obowiązkowej licencji, władze lokalne mają uprawnienia do wprowadzania zatwierdzonych systemów licencjonowania, które obejmują mniejsze HMO jako podlegające licencjonowaniu. Zazwyczaj są to 3 lub więcej lokatorów tworzących więcej niż 1 gospodarstwo domowe.

Sekcja 257 HMO

Ustawa o mieszkalnictwie z 2004 r. (HA) wprowadziła klasyfikację HMO zgodnie z art. 257 tej ustawy, która obejmuje samodzielne mieszkania w przebudowanym bloku, gdzie:

• przebudowa nie była zgodna z przepisami budowlanymi z 1991 r.
• mniej niż 2/3 samodzielnych mieszkań jest zamieszkanych przez właścicieli

Ta klasyfikacja pomaga w objęciu budynków o nieodpowiednich przepisach przeciwpożarowych i bezpieczeństwa pod kontrolą lokalnych władz (LA). s257 HMO są często wyraźnie uwzględnione w LA Dodatkowe systemy licencjonowania dla HMO.

Podatek lokalny

Przepisy dotyczące podatku lokalnego (odpowiedzialności dla właścicieli) z 1992 r. zawierają inną definicję HMO, która jest używana wyłącznie do określania zobowiązania z tytułu podatku lokalnego. Zazwyczaj wynajmujący jest zobowiązany do zapłaty podatku lokalnego w imieniu najemców.

Koszt dla najemców

Przestrzenie mieszkalne HMO są często mniejsze, ale zazwyczaj tańsze niż mieszkanie z jedną sypialnią. Umowy HMO często zawierają większość rachunków za media z czynszem. Dzieje się tak, ponieważ właścicielom trudno jest sprawiedliwie rozdzielić koszty rachunków na każdego lokatora, a także jest to bardziej atrakcyjne dla potencjalnych najemców.

Koncesjonowanie

Licencjonowanie HMO zostało po raz pierwszy wprowadzone w Szkocji w 2000 roku. Aby otrzymać licencję w ramach programu, nieruchomości muszą spełniać określone standardy, takie jak obecność czujników dymu i drzwi przeciwpożarowych. Przepisy te zostały uwzględnione w odpowiedzi na śmiertelny pożar w mieszkaniu studenckim w Glasgow, które nie miało działających czujników dymu i metalowych prętów uniemożliwiających ucieczkę przez okno.

Systemy HMO zostały następnie wprowadzone w innych częściach Wielkiej Brytanii, chociaż definicja prawna tego, co stanowi HMO, różni się w Szkocji, Irlandii Północnej oraz Anglii i Walii.

Ogólnie w Wielkiej Brytanii HMO ma następujące cechy:

• mieszka tam co najmniej 3 lokatorów, tworzących więcej niż 1 gospodarstwo domowe i
• WC, łazienka lub kuchnia są wspólne dla najemców.

Definicje tego, co stanowi HMO i gospodarstwo domowe, są określone w prawie dla każdej jurysdykcji prawnej.

Anglia i Walia

Dom jest dużym HMO, jeśli spełnione są wszystkie poniższe warunki:

• mieszka tam co najmniej pięciu lokatorów, tworzących więcej niż jedno gospodarstwo domowe
• WC, łazienka lub kuchnia są wspólne dla najemców

Przed 1 października 2018 r. istniało dodatkowe kryterium, że budynek ma trzy lub więcej kondygnacji. Właściciele dużych HMO muszą ubiegać się o licencję i muszą przestrzegać określonych norm i obowiązków.

HMO nie muszą być licencjonowane, jeśli są zarządzane lub należą do spółdzielni mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, rady miejskiej, placówki kształcenia ustawicznego lub dostawcy mieszkań dla studentów, służby zdrowia lub policji lub straży pożarnej.

W przypadku gdy władze lokalne zastosowały zalecenie z art. 4 , wymagane jest pozwolenie na budowę na zmianę sposobu użytkowania domu mieszkalnego na mieszkanie typu HMO na wyznaczonym obszarze. Ma to zwykle na celu ochronę mieszanki mieszkaniowej w określonych obszarach miasta; na przykład w Newcastle upon Tyne dyrektywy art. 4 weszły w życie w częściach Heaton, Jesmond, South Gosforth, Sandyford i Spital Tongues.

Lokalne autorytety

Władze lokalne zarządzają i egzekwują licencjonowanie HMO w Anglii i Walii.

W zależności od regionu Urzędu mają niektóre lub wszystkie z następujących uprawnień, różniących się między sobą:

• minimalna wielkość nieruchomości wymagającej licencji
• opłata licencyjna i
• warunki licencji.

Kary w Anglii i Walii

Niezłożenie wniosku lub nieprzestrzeganie warunków licencji na HMO stanowi przestępstwo. Najemcy mogą odzyskać do 12 miesięcy czynszu od nielicencjonowanego właściciela HMO. Od czasu Ustawy o mieszkalnictwie i planowaniu z 2016 r. (HaPA), najemcy mogą złożyć wniosek o spłatę czynszu (RRO) bezpośrednio przeciwko wynajmującemu i nie czekając, aż rada wniesie pierwsze oskarżenie (sytuacja na podstawie Ustawy o mieszkalnictwie 2004 (HA)). Niektórym lokatorom udało się odzyskać czynsz od właścicieli nielicencjonowanych HMO.

Irlandia Północna

Irlandia Północna jest odrębną jurysdykcją prawną w Wielkiej Brytanii i wszystkie HMO muszą być zarejestrowane i muszą spełniać określone standardy i obowiązki. W Irlandii Północnej nieruchomość jest HMO, jeśli mieszka w niej trzy lub więcej osób, osoby te tworzą co najmniej trzy oddzielne rodziny lub gospodarstwa domowe i co najmniej jedna osoba płaci czynsz za mieszkanie. Nowe przepisy weszły w życie w kwietniu 2019 r., a nowy system licencjonowania zarządzany przez samorządy lokalne zastąpił scentralizowany system rejestracji. Wynajmujący muszą przejść test zdolności i odpowiednich osób, wprowadzono stałe kary. Menedżerowie HMO muszą przestrzegać Kodeksu Postępowania.

Szkocja

Szkocja jest odrębną jurysdykcją prawną w Wielkiej Brytanii i wszystkie HMO muszą być zarejestrowane i muszą spełniać określone standardy i obowiązki. HMO w Szkocji to nieruchomość dzielona przez trzech lub więcej lokatorów, którzy nie są członkami tej samej rodziny lub gospodarstwa domowego. Wynajmujący musi być „osobą sprawną i właściwą” i corocznie przeprowadza się inspekcje w celu sprawdzenia nieruchomości (ustawa z 2006 r.). Hostele i akademiki dla studentów lub pielęgniarek są uznawane w Szkocji za HMO, a rząd szkocki rozważa rozszerzenie definicji HMO. Na koniec marca 2019 r. obowiązywało ponad 15 600 licencji, z czego 87% przypadało na cztery główne miasta i władze lokalne Fife (Aberdeen, Dundee, Edynburg i Glasgow). Edynburg posiada prawie dwie na pięć licencji HMO w Szkocji ze względu na wyższe czynsze, dużą populację studentów, wynajem turystów i młodych profesjonalistów.

Inwestycja HMO

HMO są popularne wśród inwestorów kupowanych na wynajem , ponieważ uważa się, że mają większy potencjał generowania dochodów niż zwykłe lub „waniliowe” nieruchomości kupowane na wynajem. Dzieląc pojedyncze nieruchomości na kilka kawalerek, z których każda jest wynajmowana na podstawie odrębnych umów najmu , właściciele mogą również zmniejszyć narażenie na utratę zarobków z powodu zaległości w czynszu lub anulowania. Chociaż HMO mogą generować wyższe dochody, inwestycje w HMO, przynajmniej w mocno uregulowanej Szkocji, wiążą się ze znacznie wyższymi kosztami początkowymi w porównaniu ze zwykłymi nieruchomościami kupowanymi na wynajem ze względu na znaczne koszty licencji, kontroli i certyfikatów bezpieczeństwa, ochrony przeciwpożarowej, alarmów, stolarki i inne wymagane środki zaradcze.

Spór

Niektórzy twierdzą, że inwestycje w HMO są konieczne ze względu na niewystarczającą podaż mieszkań w Wielkiej Brytanii, podczas gdy inni twierdzą, że to wykorzystuje.

Finanse

Ze względu na dodatkowe wymogi prawne nałożone na właścicieli nieruchomości HMO, wielu pożyczkodawców hipotecznych typu buy-to-let odmawia finansowania nieruchomości HMO. Doprowadziło to do powstania wyspecjalizowanego rynku kredytów hipotecznych HMO, obsługiwanego przez mniejszy podzbiór kredytodawców. Ponieważ wybór produktów jest węższy, kredytobiorcy hipoteczni HMO często podlegają bardziej restrykcyjnym kryteriom. Często potrzebują większych depozytów gotówkowych, ponieważ średni wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości jest nieco niższy niż w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego kupowanego na wynajem, podczas gdy minimalna wartość nieruchomości jest zwykle wyższa. Pożyczkobiorcy, którzy finansują nielicencjonowane HMO, mogą być również zobowiązani do udowodnienia, że ​​ich władze lokalne nie mają zamiaru udzielać licencji na nieruchomość w przyszłości. Powszechne jest również, że kredytodawcy hipoteczni HMO nakładają zastrzeżenia dotyczące różnych aspektów nieruchomości, w tym liczby dozwolonych pokoi, rodzaju umowy najmu i rodzaju zamków zainstalowanych w drzwiach wewnętrznych i zewnętrznych.

Zobacz też

• Hostele (mogą mieć wspólne cechy z HMO)
• Rooming house , dla HMO w innych krajach
• Zakwaterowanie dla studentów

Bibliografia

Linki zewnętrzne

• Licencjonowanie HMO w Anglii i Walii w Departamencie ds. Społeczności i Samorządów Lokalnych
• Licencjonowanie HMO w Irlandii Północnej Prawa mieszkaniowe w Irlandii Północnej
• Domy w wielu okupacjach w rządzie szkockim.
• Domy w wielu okupacjach w Shelter England.
• Domy w wielu okupacjach (HMO) w Shelter Scotland.