Umowa o świadczeniach wspólnotowych - Community benefits agreement

Umowa świadczeń społecznych ( CBA ) w Stanach Zjednoczonych to umowa podpisana przez grupy społeczne i dewelopera, która wymaga od dewelopera zapewnienia określonych udogodnień i/lub środków łagodzących dla lokalnej społeczności lub sąsiedztwa. W zamian grupy społeczne zgadzają się na publiczne wsparcie projektu, a przynajmniej nie sprzeciwiają się mu. Często negocjowanie CBA opiera się w dużej mierze na stworzeniu wielozadaniowej, szerokiej koalicji społecznej, obejmującej organizacje społeczne, środowiskowe, religijne i pracownicze.

W Zjednoczonym Królestwie umowy zawarte w paragrafie 106, aw Kanadzie umowy zawarte w paragrafie 37 podobnie wymagają pewnych korzyści od deweloperów, ale różnią się od CBA tym, że są częścią umów deweloperskich zawieranych z rządami, a nie społecznościami. AKK są zazwyczaj prywatnymi umowami kontraktowymi, chociaż w niektórych przypadkach mogą być częścią umowy rozwojowej z miastem.

Cele

Projekty rozwoju gospodarczego są często mocno dotowane z dolarów podatników, ale zwykle nie ma gwarancji, że „efekty dopływu” projektu przyniosą korzyści obecnym mieszkańcom. Zmiany mogą powodować gentryfikację śródmieścia , wypychając mieszkańców o niskich dochodach w miarę wzrostu cen mieszkań, lub tworzyć jedynie niskopłatne miejsca pracy w sektorze handlu detalicznego i usług . W rezultacie wiele regionów metropolitalnych nadal boryka się z problemami związanymi z ubóstwem i mieszkalnictwem , pomimo dużych inwestycji w rozwój gospodarczy.

W odpowiedzi na te problemy pod koniec lat 90. stworzono model CBA, aby społeczności najbardziej dotknięte projektami rozwoju gospodarczego mogły uczestniczyć w procesie planowania i dążyć do zapewnienia korzyści rozwojowych dla istniejących społeczności. Dla programistów negocjowanie z przedstawicielami społeczności może być atrakcyjnym sposobem na uzyskanie wsparcia społeczności i pomoc w rozwoju ich projektów. Uczestnictwo w negocjacjach CBA może wyeliminować niespodzianki w procesie zatwierdzania rozwoju i umożliwić programistom współpracę z jednolitą koalicją, bez konieczności angażowania organizacji społecznych jedna po drugiej.

Ruch na rzecz społeczności

Gdy samorządy lokalne zmagały się ze swoją odpowiedzialnością za kształtowanie wzorców rozwoju i użytkowania gruntów , powstał ruch na rzecz społeczności, który zakwestionował konwencjonalne myślenie i zaproponował szerszą wizję. W związku z inteligentnym rozwojem i sprawiedliwością środowiskową , ruch na rzecz społeczności ma na celu zapewnienie, że głównym celem rozwoju gospodarczego jest przyniesienie wymiernej, trwałej poprawy życia dotkniętych mieszkańców, szczególnie tych z dzielnic o niskich dochodach i społeczności kolorowych. Organizacje sprzymierzone z ruchem świadczeń społecznych wywierają presję na sektor publiczny, aby odgrywał bardziej strategiczną rolę w planowaniu przestrzennym i rozwoju miast oraz wykorzystywał dotacje na rozwój gospodarczy w celu tworzenia dobrych miejsc pracy, niedrogich mieszkań i usług sąsiedzkich, które poprawiają jakość życie dla wszystkich mieszkańców.

Ruch zasiłków społecznych rozpoczął się w Los Angeles, z pomyślnym wdrożeniem w projektach wielofunkcyjnych w Hollywood i Highland oraz Staples Center / LA Live. Od tego czasu szybko rozprzestrzenił się na inne miasta, w tym Atlantę , Chicago , Denver , Milwaukee , Minneapolis , New Haven , Nowy Jork , Filadelfię , Pittsburgh , San Diego , San Francisco , San Jose , Seattle , Syracuse , Waszyngton i Wilmington . Wiodące organizacje obejmują National Community Reinvestment Coalition, The Partnership for Working Families, Los Angeles Alliance for a New Economy (LAANE), Strategic Actions for a Just Economy (SAJE), SCOPE Los Angeles i Pittsburgh UNITED.

Zwolennicy CBA twierdzą, że podejście do korzyści dla społeczności usprawnia proces rozwoju dla społeczności, deweloperów i lokalnych urzędników, tworząc ogólny scenariusz win-win-win. Niektóre z zasad i celów, które zwolennicy CBA starają się promować, obejmują:

  • Integracja: Proces negocjacji CBA może zapewnić mechanizm zapewniający, że obawy społeczności zostaną wysłuchane i uwzględnione. Podczas gdy niektóre miasta dobrze sobie radzą z szukaniem wkładu społeczności i reagowaniem na nie, wiele z nich tego nie robi. Dzielnice o niskich dochodach, obszary nieanglojęzyczne i kolorowe społeczności były historycznie wykluczone z procesu rozwoju. Przepisy dotyczące publicznego zawiadomienia i udziału są często słabo egzekwowane, a oficjalne przesłuchania publiczne często odbywają się w miejscach i miejscach, które nie są przyjazne sąsiedztwu. Posiadanie procesu negocjacji CBA może pomóc w rozwiązaniu tych problemów, zapewniając forum dla wszystkich części dotkniętej społeczności.
  • Wykonalność: CBA może zapewnić, że obietnice dewelopera dotyczące korzyści dla społeczności są prawnie egzekwowalne. Deweloperzy „prezentujący” projekt często składają obietnice, które nigdy nie są zapisane w żadnych dokumentach zatwierdzających projekt, a nawet jeśli są, mogą nie być monitorowane i egzekwowane przez odpowiednie agencje rządowe. Tworząc mechanizm egzekwowania lub rozszerzając klasę stron, które mogą egzekwować te obietnice, CBA mogą znacznie ułatwić egzekwowanie.
  • Odpowiedzialność: CBA umożliwiają obywatelom rozliczanie rządów z wykorzystania pieniędzy pochodzących z podatków, dając im głos w sprawie dystrybucji dotacji na rozwój.

Koalicje CBA

U podstaw strategii świadczeń społecznych leży organizowanie społeczności i budowanie koalicji. Organizowanie i utrzymywanie koalicji, ułatwianie kompromisu i tworzenie wspólnego programu są niezbędne do stworzenia udanego CBA. Koalicje mogą obejmować różne grupy społeczne, takie jak grupy sąsiedzkie, organizacje ekologiczne, organizacje dobrego rządu, związki zawodowe i organizacje wyznaniowe. Koalicje zwykle nie mają osobowości prawnej, ale grupy społeczności członkowskich mogą zawrzeć umowę operacyjną, aby regulować ich relacje w koalicji. Wzór umowy operacyjnej koalicji CBA został stworzony przez Centrum Prawa Publicznego przy Tulane University Law School .

Wybrani urzędnicy i agencje rządowe często odgrywają aktywną rolę w negocjacjach CBA. W Kalifornii i innych jurysdykcjach, w których dozwolone są umowy dotyczące rozwoju, przedstawiciele rządu mogą być formalnymi sygnatariuszami CBA. W innych przypadkach urzędnicy państwowi mogą odgrywać bardziej nieformalną rolę, ułatwiając negocjacje CBA i zachęcając do współpracy.

Negocjacje CBA

Zazwyczaj negocjacje między koalicją CBA a deweloperem rozpoczynają się po ogłoszeniu projektu, ale przed zatwierdzeniem przez rząd. Istnieją jednak przykłady ustawowych wymogów AKK związanych z dotacjami, które narzucają normy świadczeń społecznych na grunty w poszczególnych dzielnicach. Na przykład deweloperzy uczestniczący w projekcie Atlanta Beltline , którzy zdecydują się skorzystać z finansowania przyrostowego, muszą uwzględnić korzyści społeczne w ramach umowy o rozwoju lub finansowaniu.

Możliwe korzyści

Model kontraktu CBA pozwala na dostosowanie każdego konkretnego CBA do potrzeb społeczności, wielkości i rodzaju proponowanej inwestycji oraz względnej siły negocjacyjnej grup społeczności i dewelopera. Korzyści mogą być zapewnione przez samego dewelopera lub CBA może wymagać od dewelopera nałożenia postanowień CBA na swoich najemców, dostawców i wykonawców. Zazwyczaj CBA obejmują standardy jakości pracy, lokalne programy rekrutacyjne i wymagania mieszkaniowe po przystępnych cenach.

Inne korzyści to m.in.:

Zakres korzyści oferowanych przez AKK był szeroko badany w literaturze naukowej, a także na konferencjach, w celu podniesienia świadomości na temat korzyści AKK dla deweloperów, samorządów lokalnych i społeczności zmagających się z trudnościami.

Monitorowanie

Grupy społeczności powinny rozważyć, w jaki sposób każdy przepis w AKK będzie monitorowany i egzekwowany. Chociaż zobowiązania finansowe i inne jednorazowe korzyści mogą być dość łatwe do monitorowania, inne zobowiązania deweloperów i najemców, takie jak płaca wystarczająca na utrzymanie i lokalne wymagania dotyczące zatrudnienia, mogą obowiązywać przez dziesięciolecia i wymagać długoterminowego nadzoru. Aby rozwiązać ten problem, CBA wprowadziły wymogi dotyczące okresowej sprawozdawczości i ujawniania, mechanizmy rozpatrywania skarg oraz przepisy ustanawiające komisje nadzorcze. Jeżeli CBA jest włączone do umowy rozwojowej, agencje rządowe mogą również odgrywać rolę w monitorowaniu wdrażania CBA.

Egzekwowanie

Ponieważ CBA jest prawnie wiążącą umową, może być egzekwowane tylko przez strony, które ją podpisały. AKK, które są włączone do umów rozwojowych, mogą być egzekwowane przez rząd, a także przez grupy społeczne. Nie ma orzecznictwa dotyczącego ważności i wykonalności AKK. Kontrakt podobny do CBA Donalda Trumpa z 1993 r. dotyczący projektu Riverside South w Nowym Jorku był przedmiotem opinii nowojorskiego Wydziału Apelacyjnego z 2008 r., ale sąd uznał, że warunki umowy wygasły.

Obawy i problemy

Chociaż liczne analizy kosztów i korzyści okazały się skutecznymi narzędziami usprawniającymi proces rozwoju gospodarczego, pojawiło się wiele krytyki. Być może najważniejszą krytyką jest to, że CBA nie oferują możliwości zapewnienia, że ​​są naprawdę reprezentatywne dla potrzeb i pragnień społeczności. Na przykład CBA Atlantic Yards zostało skrytykowane, ponieważ było negocjowane tylko przez garstkę grup społecznościowych, z których wszystkie otrzymują finansowanie od dewelopera, podczas gdy wiele innych grup społecznościowych zostało wykluczonych z negocjacji. Raport nowojorskiej Izby Adwokackiej również kwestionował, czy negocjatorzy CBA będą prowadzić odpowiednie negocjacje z deweloperami i czy CBA będą ingerować w proces planowania. Różne problemy prawne związane z egzekwowaniem i rozważaniem mogą również osłabiać skuteczność AKK.

Przykłady

W wielu projektach wynegocjowano CBA. Najbardziej znanym CBA jest prawdopodobnie Los Angeles Staples Center CBA, które ogólnie uważane jest za sukces. Inne projekty, które otrzymały CBA, to projekt Dearborn Street Goodwill w Seattle , arena Consol Energy Center (dla drużyny hokejowej Penguins ) w Pittsburghu , osiedle mieszkaniowe Bayview–Hunters Point w San Francisco, projekt przebudowy Gates-Cherokee w Denver , oraz rozwój Ballpark Village w San Diego .

„CBA” niektórych projektów nie zostały zaakceptowane jako uzasadnione CBA przez zwolenników ruchu świadczeń społecznych. Na przykład „CBA” dla nowego Yankee Stadium nie zostało uznane za „prawdziwe” CBA, ponieważ było negocjowane przez wybranych urzędników, a nie grupy społeczne. Umowa obejmowała znaczące korzyści dla społeczności, takie jak 28 000 000 dolarów w postaci dotacji i bezpłatnych biletów dla lokalnych organizacji. CBA nie zostało jednak sprawnie wdrożone. W 2009 r. ci pierwsi zarządzali funduszem gminnym, pozwali gminną organizację charytatywną Yankees, twierdząc, że fundusz był źle zarządzany.

W ramach przygotowań do Zimowych Igrzysk Olimpijskich 2010 miasto Vancouver w Kolumbii Brytyjskiej w Kanadzie podpisało kontrakt z Millennium Development Corporation na budowę liczącej 600 000 stóp kwadratowych (56 000 m 2 ) wioski sportowców na południowo-wschodnim False Creek . Rozwój ten obejmował CBA, którego celem było stworzenie 100 miejsc pracy dla lokalnie pozyskiwanych i przeszkolonych mieszkańców śródmieścia oraz pozyskanie docelowych 15 milionów dolarów na towary i usługi z śródmieścia. Obejmował również fundusz dziedzictwa o wartości 750 000 USD na szkolenie mieszkańców śródmieścia. CBA obejmowało inwestycje i wsparcie ze strony kanadyjskiego rządu federalnego, rządu prowincji BC, miasta Vancouver i możliwości budowania z biznesem Inner-City Society Building Opportunities with Business ( społeczna organizacja non-profit zajmująca się rozwojem gospodarczym, znana również jako BOB). uznane na mocy Porozumienia z Vancouver . CBA otrzymało również wsparcie od Bell, VanCity, Canadian Housing and Mortgage Corporation oraz Vancouver Regional Construction Association. Building Opportunities with Business nadzorowało wykorzystanie dotychczasowych funduszy, pozyskiwało siłę roboczą i wspierało mieszkańców śródmieścia szkoleniem i pomocą, podczas gdy VRCA nadzorowało szkolenie mieszkańców. Chociaż Wioska Olimpijska była szeroko krytykowana za przekroczenie budżetu, w raporcie przygotowanym przez BOB dla Miasta z 2008 r. cytuje się utworzenie 120 miejsc pracy przy zamówieniach bliższych 50 mln USD. Raport przyznaje również, że śledzenie rzeczywistej działalności gospodarczej od osiedla było trudne i że zamówienie nie jest dokładne. Niezależnie od trudności w śledzeniu zamówień i faktu, że projekt przekroczył budżet, CBA jest powszechnie uważane za sukces.

Egzamin z CBA można znaleźć w „Summary and Index of Community Benefit Agreements”, opublikowanym online w 2011 r. przez Centrum Prawa Publicznego Szkoły Prawa Uniwersytetu w Tulane.

Bibliografia

Dalsza lektura

Zewnętrzne linki