Aleja Madisona 383 -383 Madison Avenue

Aleja Madisona 383
383 Madison Avenue nocą
Alternatywne nazwy
Informacje ogólne
Status	Zakończony
Rodzaj	Biuro komercyjne
Lokalizacja	Manhattan , Nowy Jork, USA
Współrzędne	40 ° 45′20 „N 73 ° 58′38” W / 40,7555585°N 73,977089°W / 40,755585; -73.977089 Współrzędne: 40 ° 45′20 „N 73 ° 58′38” W / 40,7555585°N 73,977089°W / 40,755585; -73.977089
Budowa rozpoczęta	1999
Zakończony	2001
Otwarcie	2002
Właściciel	JPMorgan Chase
Wzrost
Dach	230 m (755 stóp)
Szczegóły techniczne
Liczba pięter	47
Powierzchnia podłogi	1 200 000 stóp kwadratowych (110 000 m 2 )
projekt i konstrukcja
Architekt	David Childs ( Skidmore, Owings & Merrill )
Inżynier budowlany	LeMessurier Consultants WSP Cantor Seinuk
Główny wykonawca	Firma Budowlana Turner

383 Madison Avenue , dawniej znany jako Bear Stearns Building , to 230-metrowy, 47-piętrowy wieżowiec w dzielnicy Midtown Manhattan w Nowym Jorku w Stanach Zjednoczonych. Zbudowany w 2002 roku dla firmy usług finansowych Bear Stearns , został zaprojektowany przez architekta Davida Childsa z Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Mieściła światową siedzibę Bear Stearns do 2008 roku, kiedy Bear upadł i został sprzedany firmie JPMorgan Chase . Od tego czasu budynek zajmuje dział bankowości inwestycyjnej JPMorgan .

383 Madison Avenue zajmuje cały blok miasta ograniczony Madison Avenue , 47th Street , Vanderbilt Avenue i 46th Street. Wschodnie dwie trzecie budynku jest wzniesione na dwóch kondygnacjach torów prowadzących do pobliskiego Grand Central Terminal . Powyżej prostokątnej podstawy znajduje się kilka porażek zwężających się ku ośmiobocznej wieży. Fasada wykonana jest z granitu ze szklanymi panelami, a wieżę wieńczy szklana korona o wysokości 70 stóp (21 m). Aby pomieścić tory kolejowe pod terenem, fundament i nadbudówka zawierają duże nachylone dźwigary i kratownice , a windy umieszczono po zachodniej stronie budynku. Parter zawiera również przestrzenie publiczne i wejście do Grand Central Terminal. Powyżej znajduje się siedem pięter handlowych, a także kondygnacje biurowe. Budynek ma powierzchnię użytkową 935 300 stóp kwadratowych (86 890 m ² ); łącznie z przestrzeniami mechanicznymi, jego całkowita powierzchnia wynosi 1,2 miliona stóp kwadratowych (110 000 m ² ).

G. Ware Travelstead , First Boston i rodzina al-Babtain nabyli teren w 1982 roku i próbowali zbudować budynek o ponad 70 piętrach. Plan ten utknął w martwym punkcie po tym, jak Travelstead nie mógł nabyć wymaganych praw lotniczych od Grand Central Terminal. HRO International następnie zaproponowało przebudowę terenu, ale al-Babtain nabył pełne prawo własności w 1995 roku, zanim HRO mogło uzyskać działkę. Bear Stearns zgodził się na zagospodarowanie terenu w 1997 roku po tym, jak kilku potencjalnych najemców odmówiło wynajmu powierzchni. Prace rozpoczęły się w 1999 r. i zostały zakończone na początku 2002 r. Kiedy w 2019 r. rozpoczęto rozbiórkę światowej siedziby JPMorgan Chase przy 270 Park Avenue , siedzibę banku tymczasowo przeniesiono na 383 Madison Avenue do czasu ukończenia JPMorgan Chase Tower na terenie Park Avenue.

Strona

383 Madison Avenue znajduje się w dzielnicy Midtown Manhattan w Nowym Jorku . Zajmuje cały blok miasta ograniczony Madison Avenue na zachodzie, 47. Ulicą na północy, Vanderbilt Avenue na wschodzie i 46. Ulicą na południu. Działka zajmuje około 43 313 stóp kwadratowych (4023,9 m2 ⁾ z pierzeją 200,83 stóp (61,21 m) na jednej alei i 215,67 stóp (65,74 m) na każdej ulicy. Pobliskie budynki obejmują starą New York Mercantile Library i 400 Madison Avenue na północnym zachodzie; 270 Park Avenue na północ; 277 Park Avenue na północny wschód; 245 Park Avenue na wschód; oraz budynek Helmsley i MetLife na południowym wschodzie.

Pod koniec XIX wieku linia kolejowa Park Avenue biegła odkrytą linią pośrodku Park Avenue , jedną przecznicę na wschód. Linia została objęta budową Grand Central Terminal na początku XX wieku, co pobudziło rozwój okolicznego Terminalu City . Wśród inwestycji znalazły się budynki biurowe, takie jak Chanin Building , Bowery Savings Bank Building i New York Central Building , a także hotele takie jak Biltmore, Commodore , Waldorf Astoria i Summit. Do 1920 r. obszar ten stał się, jak nazwał to The New York Times , „wielkim centrum obywatelskim”. W latach pięćdziesiątych i sześćdziesiątych wiele budynków mieszkalnych przy Park Avenue zastąpiły w dużej mierze komercyjne drapacze chmur w stylu międzynarodowym .

Poprzednie budynki

Pierwotnym budynkiem przy 383 Madison Avenue był Knapp Building , budynek biurowy zaprojektowany przez Cross & Cross i zbudowany w 1923 roku dla firmy zajmującej się nieruchomościami Webb & Knapp . Wapienna konstrukcja miała 14 pięter wysokości i zawierała 505 000 stóp kwadratowych (46 900 m ² ). Najpierw wzniesiono północną połowę budynku; został szybko wynajęty, co skłoniło Webba i Knappa do zbudowania południowej części w tym samym stylu. Budynek Knappa służył następnie jako siedziba Banku Oszczędnościowego Manhattanu. W latach osiemdziesiątych w budynku mieściły się również biura firmy reklamowej BBDO oraz Wydawnictwa Edukacyjnego i Profesjonalnego CBS.

Budynek zajmował cały blok. Fasada przypominała uproszczony klasyczny palazzo . Na parterze znajdowały się okna wystawowe oprawione w brąz, nad trzecim piętrem gzyms kordonowy, sparowane okna na piętrach pośrednich i pojedyncze okna na najwyższych piętrach. Między oknami na piętrze a płaskim gzymsem na szczycie budynku znajdowały się ozdoby .

Dach budynku Knapp zawierał modernistyczny dwupiętrowy penthouse zaprojektowany przez IM Pei i Williama Lescaze w 1952 roku. Sama recepcja penthouse'u zajmowała około jednej trzeciej dolnego poziomu o powierzchni 12000 stóp kwadratowych (1100 m2) ^. Ten penthouse zawierał okrągłe biuro o szerokości 25 stóp (7,6 m) na niższym poziomie, z którego korzystał William Zeckendorf z Webb & Knapp. Gabinet Zeckendorfa był wyłożony dębowymi panelami, do którego przylegał prywatny taras. Wokół penthouse'u urządzono również biura sekretarek firmy. Na górnym poziomie znajdowała się okrągła jadalnia, do której prowadziła okrągła winda i zaokrąglone schody. Penthouse zwieńczony był niewielką cylindryczną wieżą, wysuniętą wspornikowo z rdzenia.

Architektura

Zaprojektowany przez Davida Childsa z Skidmore, Owings & Merrill (SOM) dla nieistniejącego już banku inwestycyjnego Bear Stearns , 383 Madison Avenue ma 755 stóp (230 m) wysokości i 47 pięter. Generalnym wykonawcą była firma Turner Construction ; Jaros, Baum & Bolles i Robert Derector Associates byli głównymi inżynierami, a Cantor Seinuk był inżynierem budowlanym.

Forma i fasada

Budynek składa się z ośmiobocznej wieży wznoszącej się na prostokątnej podstawie. Dziewięć najniższych pięter zajmuje cały teren, mierząc 212 na 200 stóp (65 na 61 m). Powyżej cofnięcia się na dziewiątym piętrze, przekrój dziesiątego i jedenastego piętra jest prostokątny i ma wymiary 185 na 196 stóp (56 na 60 m). Kolejna porażka występuje na 12. piętrze, gdzie budynek kurczy się do ośmiokąta o wymiarach 172 na 185 stóp (52 na 56 m). Ośmiokątna wieża cofa się ponownie na 18. piętrze (numerowane jako 14 piętro), gdzie budynek wznosi się prosto do korony. Ten projekt zmaksymalizował rozmiar ściany obwodowej i stworzył osiem narożników dla prywatnych biur na każdym piętrze.

Fasada wykonana z granitu z panelami szklanymi. Wieża kończy się 21-metrową szklaną koroną, która jest oświetlona nocą. Szklana korona składa się z paneli o wysokości od 9,1 do 21,3 m, które mogą również odbijać światło słoneczne w ciągu dnia. Childs opisał koronę jako wykonaną z „marszczonego szkła”, które jest laminowane i walcowane.

Cechy mechaniczne i konstrukcyjne

Fundacja

Około dwóch trzecich fundamentów budynku znajduje się nad dwoma poziomami torów kolejowych Metro-North Railroad na północ od Grand Central Terminal , a nie jest przymocowane do samego podłoża skalnego. Kolumny podkonstrukcji budynku musiały być ustawione tak, aby ominąć tory, które schodziły nawet 15 metrów poniżej poziomu gruntu. Istnieje również tunel użytkowy 15 stóp (4,6 m) poniżej dolnego poziomu toru, który został zbudowany na początku XX wieku, z niezbrojonymi betonowymi ścianami o grubości od 3 do 10 cali (76 do 254 mm). Podtorze fundamentowe ma nośność 3800 kilopaskali (40 ton amerykańskich/stopę kwadratową; 550 psi).

Generalni wykonawcy wzmocnili wiele istniejących słupów budynku Knapp iw razie potrzeby dodali nowe fundamenty. Dodatkowo na tunelu gospodarczym posadowiono nową stopę fundamentową. W trakcie budowy budynku tory pod placem były tymczasowo zamknięte. Wykonawcy usunęli większość podtorza do przechowywania, chociaż jeden tor pozostał na swoim miejscu. Wykonawcy następnie zainstalowali nowe ściany fundamentowe. Każda z nowych betonowych ścian ma grubość 30 cali (760 mm) i może przenosić obciążenie 55 160 kilopaskali (576,0 ton amerykańskich na stopę kwadratową; 8000 psi). Pod ścianami umieszczono kraty stalowe o długości od 1,2 do 5,2 m i szerokości 18 stóp (5,5 m), które rozprowadzają obciążenia na podłoże skalne.

Nadbudowa

Nadbudowa pierwszych 18 pięter jest umieszczona na siatce ortogonalnej. Szyby wind nie mogły zejść poniżej pierwszego piętra ze względu na obecność torów we wschodniej części terenu. Dlatego inżynierowie budowlani umieścili windy, a także rdzeń konstrukcyjny niższych kondygnacji, w zachodniej części terenu. Stworzyło to duże powierzchnie kondygnacji, ale również zmniejszyło skuteczność bocznych usztywnień budynku . Na północ i południe od dolnego rdzenia znajdują się grube na 18 cali (46 cm) betonowe ściany usztywniające , które biegną do zachodniej elewacji budynku . Aby zrekompensować przesunięcie rdzenia, wschodnia elewacja budynku zawiera kratownicę Vierendeel z kolumnami rozmieszczonymi co 10 stóp (3,0 m).

Nad holem o podwójnej wysokości znajdują się dwie kratownice , każda o długości 85 stóp (26 m). Te kratownice wspierają wszystkie górne piętra, jednocześnie umożliwiając zaprojektowanie holu jako przestrzeni bez kolumn. Na poziomie parteru budynek zawiera witryny sklepowe z kolumnami w każdym rogu. Powyżej poziomu parteru w narożach budynku mieszczą się gabinety bez kolumn w narożach. Wymagało to zainstalowania skośnych dźwigarów na każdym rogu, a także rygli łączących przeciwległe narożniki. Piętra handlowe, które znajdują się bezpośrednio nad holem i witrynami sklepowymi, zawierają mniej kolumn niż zwykle, co wymaga, aby wyższe piętra były podparte skomplikowanymi kratownicami. Na piętrach handlowych, najbardziej wysunięte na wschód 60 stóp (18 m) i najbardziej wysunięte na zachód 30 stóp (9,1 m) każdej kondygnacji nie mają kolumn.

Urządzenia HVAC i mechaniczne są umieszczone na kilku kondygnacjach pośrednich, ponieważ w piwnicy nie ma wystarczająco dużo miejsca. Budynek został zaprojektowany do działania przez cztery dni bez zasilania zewnętrznego przez cztery awaryjne generatory elektryczne o mocy 7500 kilowatów (10100 KM), własne turbiny parowe i zbiorniki, które mogą pomieścić 109 000 galonów amerykańskich (410 000 l; 91 000 galonów imp gal) wody awaryjnej. Przestrzenie mechaniczne znajdują się na piętrach od 14 do 17 (oznaczone jako piętra od 10 do 13). Rdzeń wyższych pięter znajduje się w centrum witryny. Dlatego w obrębie poziomów mechanicznych instaluje się dźwigary ukośne, aby przenosić obciążenia do 42 stóp (13 m) w kierunku zachodnim, między górnym a dolnym rdzeniem. Nachylone dźwigary mają średnicę do 24 na 20 cali (610 na 510 mm) i mogą przenosić do 22,2 miliona niutonów (5 000 000 lbf ₎ . Dźwigary przecinają się w węzłach, z których każdy składa się z kilku warstw stalowych płyt o grubości 10 cm. Każdy węzeł łączy do czterech dźwigarów.

Powyżej 18 piętra kolumny na obwodzie ośmiokątnej wieży są oddalone od siebie o 9,1 m, tworząc sztywną ramę momentu. Każdy róg ośmiokąta nie ma kolumn. Ponadto słupy obwodowe nie są wyrównane z ramą stalową poniżej, co wymagało zastosowania na 18. i 19. kondygnacji ściany kratownicy pierścieniowej o podwójnej wysokości w celu rozłożenia obciążeń na niższe kondygnacje. Na piętrach 18 i 19 znajdują się urządzenia technologiczne dla najemców. W sumie nadbudówka ma 18 000 ton amerykańskich (16 000 ton długich) stali.

Wnętrze

Budynek ma łączną powierzchnię użytkową 1,2 miliona stóp kwadratowych (110 000 m ² ). Powierzchnia użytkowa wynosi tylko 86 890 m ² , co daje współczynnik powierzchni użytkowej (FAR) na poziomie 21,6. W momencie planowania budynku był to maksymalny FAR dozwolony w każdym budynku w Nowym Jorku. Obejmuje to 650 000 stóp kwadratowych (60 000 m ² ) powierzchni, którą deweloperzy mogliby wybudować „zgodnie z prawem” bez dodatkowych postanowień dotyczących zagospodarowania przestrzennego , a także 285 866 stóp kwadratowych (26 557,8 m ² ) praw lotniczych nad terminalem. Około 26 procent budynku to przestrzeń mechaniczna, która nie wlicza się do obliczeń FAR. Było to dozwolone, ponieważ dzielnica zagospodarowania 383 Madison Avenue nie określa żadnego limitu wysokości. Zgodnie z normalnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego maksymalny FAR dla dowolnego budynku na terenie wieży wynosił 15, ale deweloperzy otrzymali dwie premie po 20 procent, co dało FAR do 21,6. Deweloperzy musieli uwzględnić prywatną przestrzeń publiczną u podstawy budynku jako pierwszą premię, a dla drugiej premii zbudowali wejście tranzytowe.

Parter

W północno-zachodnim rogu budynku znajduje się zestaw schodów ruchomych i klatka schodowa, w której znajduje się wejście do Grand Central Terminal. Prace nad tym wejściem rozpoczęły się w 1997 roku jako część systemu przejść Grand Central North , który został ukończony w 1999 roku. Wejście Grand Central North obejmuje 707 stóp (215 m). Nad wejściem Grand Central North znajduje się mozaika przedstawiająca panoramę Manhattanu przed wybudowaniem World Trade Center . Panel jest jednym z trzech, które zostały zlecone przez Manhattan Savings Bank około 1950 roku; zostały one początkowo zainstalowane nad wejściem do budynku Knapp. Każdy panel mierzył około 10 stóp (3,0 m) szerokości. Zanim panel mozaikowy został ponownie zainstalowany w budynku Bear Stearns, został odrestaurowany i oczyszczony, a nowe elementy mozaiki zostały wyprodukowane w celu zastąpienia uszkodzonych elementów. Nowe białe tło o wymiarach 14 na 11 stóp (4,3 na 3,4 m) zostało utworzone i zainstalowane za linią horyzontu.

Istnieje również kilka zagłębionych wejść narożnych o łącznej powierzchni 1300 stóp kwadratowych (120 m ² ); punkt dostępu masowego tranzytu o powierzchni 5031 stóp kwadratowych (467,4 m ² ); oraz „połączenie przelotowe” obejmujące 5706 stóp kwadratowych (530,1 m2 ⁾ . Przejście blokowe łączy ulice 46. i 47. wzdłuż wschodniej strony budynku, zapewniając dostęp do Grand Central North z 46th Street. Aby zachować zgodność z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, wzdłuż Madison Avenue znajdują się sklepy. Hol ma wysoki na 28 stóp (8,5 m) sufit z wysokimi na 24 stopy (7,3 m) filarami i czarnym biurkiem bezpieczeństwa. W lobby odbywały się przyjęcia wigilijne, spotkania kadry kierowniczej, a nawet wesele między pracownikami.

Biura

Po otwarciu w budynku znajdowały się 23 windy; od 2020 roku budynek posiada 30 wind. Ponadto w budynku znajduje się sala audytoryjna na 450 miejsc, jadalnie pracownicze, studio emisyjne oraz pracownicze centrum fitness. Widownia i jadalnie dla pracowników znajdują się w obrębie dziewięciu najniższych pięter budynku. Piętra 12 i 13 zawierają jadalnie typu executive. W biurach znajdują się również sale multimedialne, elektroniczne „ściany danych” oraz zdalne centra danych. Każde piętro ma również trzy szafy elektryczne i dwa pomieszczenia telekomunikacyjne. Wnętrza wykorzystują 10 000 stóp kwadratowych (930 m ² ) listew, 37 000 stóp kwadratowych (3400 m ² ) lastryko, 30 000 stóp kwadratowych (2800 m ² ) granitu Maine i sufity wykonane z płyty pilśniowej o średniej gęstości .

Kiedy budynek był rozbudowywany, najniższa część budynku miała zawierać siedem prostokątnych kondygnacji handlowych, które mogły pomieścić 2000 kupców. Po zbudowaniu, piętra od 3 do 11 służyły jako parkiety handlowe Bear Stearns. Piętra handlowe pierwotnie obejmowały tylko cztery piętra, po dwa dla działów kapitałowych i działów o stałym dochodzie . Każde piętro ma 44 000 stóp kwadratowych (4100 m ² ) i może pomieścić 285 handlowców. Każde z pięter handlowych zawiera około 23 000 stóp kwadratowych (2100 m ² ) powierzchni użytkowej. Umieszczenie betonowych ścian fundamentowych między torami kolejowymi nakazywało podział hal handlowych na wnęki , każdy o szerokości 42,5 stopy (13,0 m) i długości 30 stóp (9,1 m).

Historia

Plany Travelstead

Wczesne propozycje

W latach 80. XX wieku Grand Central Terminal miał około 2 milionów stóp kwadratowych (190.000 m2 ⁾ niewykorzystanych praw lotniczych , które jego właściciele (spółka zależna dawnego Penn Central ) starali się sprzedać. Ponieważ terminal był wizytówką miasta, jego właściciele nie mogli wykorzystać praw lotniczych do rozbudowy terminalu. W sprawie Penn Central Transportation Co. przeciwko New York City (1978) Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych orzekł, że władze miasta mają prawo do wyznaczenia terminalu jako punktu orientacyjnego, nawet jeśli oznaczenie to uniemożliwiło Penn Central korzystanie ze swoich praw lotniczych. Następnie Penn Central planował sprzedać prawa do transmisji innym deweloperom; jednak wiele potencjalnych miejsc rozwoju nie mogło otrzymać praw lotniczych Grand Central, ponieważ znajdowały się zbyt daleko. Manhattan Savings Bank również chciał sprzedać budynek Knapp przy 383 Madison Avenue na początku lat 80. XX wieku.

Deweloper G. Ware Travelstead , który kierował First Boston Real Estate, nabył stary budynek od Manhattan Savings Bank w październiku 1982 roku za 77,75 miliona dolarów. Do Travelstead i First Boston dołączyła partnerka z Arabii Saudyjskiej, rodzina al-Babtain. Deweloperzy zatrudnili SOM do zaprojektowania zamiennika strony. Początkowe plany sięgały do ​​2200 000 stóp kwadratowych (200 000 m ² ) i 140 pięter, więcej niż Sears Tower , najwyższy budynek na świecie w tamtym czasie. W tym czasie wszystkie umowy najmu w budynku Knapp miały wygasnąć za trzy lata. W ramach tego projektu First Boston zorganizował zakup od Grand Central co najmniej 1,5 miliona stóp kwadratowych (140 000 m ² ) praw do powietrza. Do 1984 roku Travelstead planował zbudować krótszą wieżę o wysokości od 50 do 70 pięter, mówiąc: „Nie jest dla mnie jasne, czy ktokolwiek chce zapłacić 8, 10 lub 12 USD premii za przebywanie w bardzo wysokim budynku”. Następnie Travelstead zatrudnił Kohna Pedersena Foxa (KPF) do przeprojektowania projektu. KPF stworzył nowe plany budynku z pomocą inżyniera budowlanego Williama LeMessuriera .

Travelstead zaproponował wieżę o wysokości około 70 pięter i ponad 1000 stóp (300 m). Budynek byłby jednym z najwyższych w Nowym Jorku; miałaby ona powierzchnię użytkową wynoszącą 1 400 000 stóp kwadratowych (130 000 m ² ). Kondygnacje biurowe miały być ułożone na krzyż, z kolumnami w rdzeniu budynku, aby uniknąć podziemnych torów w Grand Central Terminal. Konstrukcja podziemna zostałaby wykonana ze stali, ponieważ betonowy fundament nie mógł zmieścić się między torami. Aby ponownie rozłożyć obciążenia z zewnątrz na rdzeń, w odstępach co osiem pięter zainstalowano by ukośne belki. Były tam parkiety handlowe wykonane z betonu (odpowiadające pierwszym dziesięciu kondygnacji naziemnych), a także szereg kondygnacji biurowych zwieńczonych wiązarami barkowymi. 20 górnych pięter znajdowałoby się nad kratownicą. Aby wtopić się w pobliskie budynki, niższe kondygnacje zawierały granitową fasadę, podczas gdy wyższe kondygnacje byłyby wykonane z metalu i szkła. Królewski Instytut Brytyjskich Architektów uznał tę propozycję za jeden z dziesięciu najlepszych projektów XX wieku. Pisarka architektury Ada Louise Huxtable wyśmiała ją jako „wieżę zjeżdżalni narciarskich o skali Brobdignaga i masywnej w stylu, który można by nazwać mezopotamsko-motorolskim”.

Spór o prawa do powietrza

W 1986 roku Travelstead planował rozpocząć prace nad swoją wieżą w przyszłym roku. Teren został wyznaczony na 650 000 stóp kwadratowych (60 000 m ² ), a Travelstead musiał kupić 80 000 stóp kwadratowych (74 000 m ² ) praw do powietrza od Grand Central Terminal, aby uzyskać pożądaną powierzchnię. Bez podokręgu podziału na strefy, na którym mogłyby być dystrybuowane prawa lotnicze, prawa lotnicze terminalu mogłyby zazwyczaj być przenoszone tylko do sąsiednich miejsc, z jednym wyjątkiem. Penn Central może przenieść prawa do powietrza z Grand Central przez sąsiednie budynki, które również posiadał, tworząc w ten sposób „łańcuch własności”. Taki łańcuch między Grand Central a Madison Avenue 383 nie istniał już na powierzchni, odkąd Penn Central sprzedał hotele Biltmore i Roosevelt , które łączyłyby te dwa miejsca. Travelstead i Penn Central twierdzili, że istnieje łańcuch własności w podziemnych torach, których właścicielem był Penn Central. Urzędnicy miejscy nie wierzyli, że podziemne nieruchomości lub tory kolejowe były częścią łańcucha własności, twierdząc, że jeśli taki łańcuch jest ważny, prawa lotnicze z Grand Central mogą zostać przeniesione wzdłuż linii Park Avenue do granicy Nowego Jorku.

Travelstead złożył w 1986 r. specjalny wniosek o pozwolenie i projekt oświadczenia o oddziaływaniu na środowisko , ale miasto nie podjęło żadnych działań w tej sprawie przez dwa lata. Nawet gdy Travelstead nadal opowiadał się za 70-piętrowym planem, zmniejszona propozycja o nazwie Schemat III została zaprezentowana w 1987 roku (pomimo nazwy, nie było Schematu II). Ta propozycja wymagała 48-piętrowej wieży o podobnej bryle do 70-piętrowej propozycji KPF, chociaż szczyt zawierałby wiele iglic, przypominających starsze drapacze chmur Manhattanu. Pod koniec lat 80. budynek Knappa był pusty. Chociaż Travelstead opuścił First Boston w 1988 roku, nadal był zaangażowany w projekt. Pozwał miasto w czerwcu 1988 roku, a sędzia Stanowego Sądu Najwyższego orzekł, że miasto musi w ciągu 30 dni podjąć decyzję, czy zezwolić na realizację planów.

Sześciomiesięczny proces publicznego przeglądu planowanego budynku rozpoczął się w kwietniu 1989 roku. Travelstead napotkał sprzeciw, próbując przekazać prawa lotnicze. Manhattan Community Board 5 zagłosował jednogłośnie za odrzuceniem transferu w czerwcu 1989. Po sprzeciwie Community Board, New York City Planning Commission (CPC) również odrzuciła przeniesienie w sierpniu. Travelstead następnie pozwał miasto do Sądu Najwyższego Stanu. Pod koniec 1990 roku Metropolitan Transportation Authority (MTA) starało się kupić Grand Central i zbudować 383 Madison w imieniu First Boston, ponieważ urzędnicy MTA wierzyli, że agencja może kwalifikować się do zwolnienia z podziału na strefy. Zgodnie z tym planem, MTA zbudowałoby podjazd w podstawie wieży, łączący się z nowym dokiem załadunkowym ciężarówek w Grand Central.

W międzyczasie CPC zasugerowało utworzenie podokręgu zagospodarowania przestrzennego w listopadzie 1989 r., w którym prawa lotnicze Grand Central o powierzchni 1,7 miliona stóp kwadratowych (160 000 m ² ) mogłyby zostać przeniesione do dowolnego budynku w dzielnicy. W 1991 r. CPC wydała raport na temat proponowanego Grand Central Subdistrict, który pozwoliłby Penn Central przenieść prawa do powietrza do dowolnego budynku na obszarze siedmiu przecznic. Wśród tych miejsc była 383 Madison Avenue, gdzie Travelstead musiał sfinalizować zakup praw do powietrza w ciągu roku od rozstrzygnięcia jego pozwu do Sądu Najwyższego Stanu. W zamian Penn Central i MTA zaproponowały znaczne rozszerzenie proponowanej dzielnicy. Kiedy w tym roku powstała dzielnica, obejmowała 22 bloki. Po tym, jak Sąd Najwyższy utrzymał w mocy decyzję miasta o odmowie przeniesienia praw lotniczych w 1991 roku, Travelstead odwołał się od tej decyzji. Do tego czasu zapotrzebowanie na biura w Nowym Jorku znacznie się zmniejszyło, a 383 Madison Avenue zostało wstrzymane wraz z kilkoma innymi dużymi projektami biurowymi w całym mieście. Najpierw Boston usunął Travelstead z projektu w 1992 roku, a budynek Knappa pozostał pusty przez ponad dekadę.

Plany Ronson/HRO i al-Babtain

HRO International, kierowane przez brytyjskiego dewelopera Howarda Ronsona, nabyło w 1994 roku opcję zakupu nieruchomości od First Boston. HRO zaplanowało 24-piętrowy budynek o wartości 200 milionów dolarów o nazwie Park Avenue Place o powierzchni 800 000 stóp kwadratowych (74 000 m ² ). Obejmowały one przestrzenie bez kolumn dla podłóg handlowych i stacji roboczych; wysokie sufity; oraz zasilanie elektryczne dwukrotnie większe niż w starszych budynkach. HRO planowało ponowne wykorzystanie fundamentów starego budynku, a także zażądało od władz miasta ulg podatkowych. New York Times scharakteryzował nowe plany jako symbol ożywienia gospodarczego miasta. HRO zamierzało, aby budynek miał charakter spekulacyjny . Ronson podobno rozmawiał z JP Morgan & Co. (poprzednikiem JPMorgan Chase) i Swiss Re o zakotwieniu budynku. Po wynajęciu połowy budynku Ronson planował złożyć wniosek o kredyt budowlany w wysokości 100 milionów dolarów. Ronson starał się pobierać czynsze w wysokości 50 USD za stopę kwadratową (540 USD/m ² ), ale wielu potencjalnych najemców sprzeciwiało się wysokim cenom.

HRO zgodziło się w lipcu 1994 roku kupić witrynę za 57 milionów dolarów; w tym czasie wieża miała być ukończona w 1996 roku. HRO zamierzało rozpocząć oczyszczanie terenu w 1995 roku, po przejęciu kontroli. Po tym, jak First Boston przełożyło sprzedaż, HRO przesunęło planowaną datę zakończenia na 1997 rok. HRO ostatecznie nigdy nie sfinalizowało zakupu. W styczniu 1996 roku First Boston podpisał kontrakt na sprzedaż gruntu firmie Bear Stearns, której dzierżawa przy 245 Park Avenue wygasała. Ronson zakwestionował sprzedaż, twierdząc, że wydał już 8 do 10 milionów dolarów na stronie. W następnym miesiącu rodzina al-Babtain ogłosiła, że ​​kupi udziały First Boston, przejmując pełną kontrolę nad stroną za 55 milionów dolarów. Dyrektor generalny Bear Stearns, James Cayne , kupił od strony opcję na prawa do transmisji o wartości 10 milionów dolarów, co skłoniło prawników al-Babtains do oskarżenia Cayne'a o deliktową ingerencję . Cayne sprzedał następnie opcję praw do transmisji al-Babtainom za symboliczną opłatą , a rodzina przestała się z nim komunikować.

Później Bear Stearns wynegocjował miejsce w innym budynku. Ronson miał nadzieję przyciągnąć Morgan Guaranty do 383 Madison, ale firma wskazała w połowie 1996 roku, że nie bierze już pod uwagę tej strony. Chase Bank , kolejny poprzednik JPMorgan Chase, rozpoczął negocjacje z rodziną al-Babtain w październiku 1996 roku, mając nadzieję na budowę nowej wieży obok swojej obecnej siedziby przy 270 Park Avenue. Chase Bank ostatecznie anulował swoje plany w kwietniu 1997 roku, prawdopodobnie po tym, jak dyrektor generalny Chase William B. Harrison Jr. nie pojawił się na spotkaniu z al-Babtainami. Mimo to obserwatorzy spodziewali się, że bliskość planowanego budynku do Grand Central przyciągnie najemcę jeszcze przed końcem roku.

Rozwój i otwarcie

W połowie 1997 r. Bear Stearns ponownie negocjował z rodziną al-Babtain. W sierpniu bank zgodził się na budowę nowej siedziby przy 383 Madison Avenue. W zamian administracja burmistrza Rudy'ego Giulianiego zgodziła się przyznać Bear Stearns do 75 milionów dolarów zwolnienia z podatku od sprzedaży, pod warunkiem, że Bear Stearns utrzyma 5800 pracowników i stworzy 13300 nowych miejsc pracy w Nowym Jorku w ciągu najbliższych pięćdziesięciu lat. Bank planował przenieść swoją siedzibę i większość swoich 4500 pracowników do nowego budynku. Wieżowiec miał mieć duże powierzchnie handlowe, aby pomieścić te funkcje. Deweloperzy nabyli 285 800 stóp kwadratowych (26 550 m ² ) praw do powietrza od Grand Central; byli pierwszymi programistami, którzy wykorzystali prawa lotnicze z poddystryktu Grand Central, który właśnie powstał. Rodzina al-Babtain zgodziła się zatrudnić Sterling Equities do budowy drapacza chmur dla Bear Stearns, chociaż Hines Interests ostatecznie zarządzał procesem rozwoju.

Rozbiórka starego Knapp Building rozpoczęła się w maju 1998 roku, a stare mozaiki Manhattan Savings Bank zostały usunięte z fasady tego budynku w celu konserwacji. Bear Stearns podpisał 99-letnią dzierżawę gruntu pod budynkiem w sierpniu 1998 roku. Bear Stearns będzie kontrolował budynek przez cały okres dzierżawy. Jeszcze w tym samym roku zginął robotnik budowlany, uderzając go w głowę gruzem. W połowie 1999 r. budowano stal konstrukcyjną budynku, a ukończenie budynku planowano na 2002 r. W mieście brakowało wówczas wykwalifikowanych pracowników budowlanych. Ze względu na złożoność strony Turner Construction zatrudnił 85 podwykonawców (w porównaniu do 50 w porównywalnych projektach). W procesie budowy zatrudnionych było w każdym czasie do 1500 pracowników. Cayne nadzorował również wiele drobnych szczegółów projektu, zatrudniając inspektora do sprawdzania wszystkich faktur, a następnie zwalniając inspektora, ponieważ nie mógł współpracować z wykonawcami.

W połowie 2001 roku, przed atakami z 11 września , bank ponownie zainstalował w swoim lobby jedną z mozaik Manhattan Savings Bank. Pomimo ataków, Bear Stearns rozpoczął przenoszenie pracowników do nowego budynku w październiku 2001 roku. Pod koniec budowy, część drewna w koronie rozwinęła pleśń po wystawieniu go na działanie deszczu. Chociaż ten problem został rozwiązany, doprowadziło to do sporu między Cayne a jego długoletnim współpracownikiem Fredem Wilponem ; z powodu wad w jakości pracy Wilpon odmówił autoryzacji 20 milionów dolarów uznaniowej premii dla Cayne. Korona została po raz pierwszy oświetlona 4 kwietnia 2002 r. podczas ceremonii, w której uczestniczyli Cayne, amerykański senator Chuck Schumer i gubernator Nowego Jorku George Pataki . W tym czasie budynek zatrudniał 4200 pracowników. Budynek kosztował ponad 500 milionów dolarów, z czego połowa to koszt sprzętu. W ramach unikania podatków bank ustanowił syntetyczną dzierżawę budynku o wartości 570 milionów dolarów.

Operacja

Kiedy budynek został otwarty, cztery z siedmiu pięter handlowych działały, zapewniając miejsce dla 1250 kupców. Pasmanterię Charles Tyrwhitt był jednym z pierwszych najemców handlowych budynku. Ze względu na obawy związane z bezpieczeństwem po atakach Bear Stearns początkowo zabronił odwiedzającym wchodzenia na wyższe piętra, chyba że towarzyszył im pracownik. Cayne'owi podobała się lokalizacja budynku, ponieważ mógł do niego dojść ze swojego mieszkania oddalonego o 13 przecznic. W 2007 roku, zaledwie pięć lat po otwarciu budynku, Bear Stearns zaangażował się w kryzys kredytów hipotecznych subprime, kiedy dwa z jego funduszy hedgingowych subprime straciły prawie całą swoją wartość.

Po upadku funduszy hedgingowych Bear Stearns stanęło w obliczu nagłego bankructwa w marcu 2008 roku podczas kryzysu finansowego lat 2007-2008 . JPMorgan Chase początkowo zaoferował kupno Bear Stearns 2 dolary za akcję, co wyceniłoby to drugie na 250 milionów dolarów. Eksperci od nieruchomości oszacowali wartość budynku na 1,1 do 1,4 miliarda dolarów, więc 383 Madison Avenue byłaby warta pięć razy więcej niż sama Bear Stearns. Pod koniec maja 2008 JPMorgan Chase nabył Bear Stearns za 10 dolarów za akcję. Zamiast sprzedawać 383 Madison Avenue, JPMorgan Chase planował przenieść tam swój dział inwestycyjny. Bank natychmiast zaczął zastępować oznakowanie Bear Stearns logo, które przypominało JP Morgan & Co., jego poprzedni bank inwestycyjny. Umożliwiło to JPMorgan Chase zmniejszenie przestrzeni zajmowanej w innych budynkach.

Do 2014 r. JPMorgan Chase szukał nowego kampusu korporacyjnego na terenie Hudson Yards , przenosząc swoją siedzibę z 270 Park i 383 Madison. Bank zrezygnował ze swoich planów po nieuzyskaniu zwolnień podatkowych od władz miejskich i stanowych. W 2016 roku SL Green Realty zaproponowało, aby JPMorgan Chase zamienił 270 Park i 383 Madison z One Vanderbilt , wieżowcem, który SL Green budował pięć przecznic na południe. Chociaż JPMorgan Chase rozważał tę propozycję, obie firmy nigdy nie przystąpiły do ​​formalnych negocjacji. W lutym 2018 r. JPMorgan Chase ogłosił, że zburzy 270 Park, aby zrobić miejsce dla wieży JPMorgan Chase w tym samym miejscu, która byłaby prawie dwa razy wyższa. W trakcie realizacji projektu JPMorgan tymczasowo przeniósł swoją siedzibę na 383 Madison Avenue. Rozbiórkę 270 Parku zakończono w połowie 2021 r., a od 2022 r. szacowano, że nowy budynek zostanie ukończony w 2025 r.

Uderzenie

Projekt budynku generalnie zbierał recenzje mieszane lub negatywne. Joseph Giovannini z Nowego Jorku powiedział: „To budynek, do którego nie chciałbyś się zbliżać na przyjęciu koktajlowym. Ubrany prawie od stóp do głów w szorstki granit i geometrycznie prawidłowy, jest sztywny do punktu nudy. " Giovannini podsumował, że budynek jest „ponury” i „przewidywalny”. Krytyk architektoniczny Carter B. Horsley napisał, że w porównaniu do szczytów Chrysler Building i Empire State Building „ta latarnia morska nie jest filigranowa i jest bardzo jasna”. Herbert Muschamp z The New York Times , opisując pracę SOM, powiedział: „Skidmore specjalizuje się w pastiszowych wersjach drapaczy chmur w stylu Art Deco z epoki, takich jak nowy budynek Bear, Stearns na środkowym Manhattanie”. W 2010 roku New York Daily News zaliczył 383 Madison do dziesięciu najbrzydszych budynków Nowego Jorku.

Zobacz też

• Lista najwyższych budynków w Nowym Jorku
• Lista najwyższych budynków w Stanach Zjednoczonych

Bibliografia

Uwagi

Cytaty

Źródła

• Cohan, William D. (2009). House of Cards: A Tale of Hubris and Wretched Excess on Wall Street . Grupa wydawnicza Knopf Doubleday. Numer ISBN 978-0-385-53046-0.
• „Pokaz na dachu” (PDF) . Forum Architektoniczne . Tom. 118. Lipiec 1952. s. 105–113.
• Uśmiech, Jeffrey (marzec 2002). "Metamorfoza". Inżynieria lądowa . Tom. 72, nie. 3. s. 70–75. ProQuest  228532693 .
• Stern, Robert AM; Rybak, David; Tilove, Jakub (2006). New York 2000: Architektura i urbanistyka między dwustuleciem a tysiącleciem . Nowy Jork: Monacelli Press. Numer ISBN 978-1-58093-177-9. OCLC  70267065 . OL  22741487M .
• Stern, Robert AM; Gilmartin, Patrick; Mellins, Thomas (1987). Nowy Jork 1930: Architektura i urbanistyka między dwiema wojnami światowymi . Nowy Jork: Rizzoli. Numer ISBN 978-0-8478-3096-1. OCLC  13860977 .
• Stern, Robert AM; Mellins, Thomas; Rybak, David (1995). Nowy Jork 1960: Architektura i urbanistyka między II wojną światową a dwustuleciem . Nowy Jork: Monacelli Press. Numer ISBN 1-885254-02-4. OCLC  32159240 .

Zewnętrzne linki

• Model 3D budynku w Galerii 3D Google